Investissement loi Pinel / Pinel + - Immobilier neuf

Créée en 2014, la loi Pinel est actuellement le principal dispositif de défiscalisation immobilière en France. Il permet chaque année à plusieurs dizaines de milliers d'investisseurs de se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôts sur le revenu. Voici comment se lancer dans la recherche d'un investissement Pinel.
Le dispositif Pinel permet aux contribuables français de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leur investissement locatif. Toutefois, il est important de bien se renseigner avant de se lancer, car il existe certaines conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. Voici un mode d’emploi de l’investissement Pinel pour vous aider à y voir plus clair.

Définition : la loi Pinel, c'est quoi ?

La loi Pinel a remplacé la loi Duflot fin 2014 pour rebooster la production de logements neufs intermédiaires, c'est-à-dire du logement à louer à destination des classes moyennes, trop aisées pour le logement social et ayant des difficultés à accéder au marché locatif privé. Pour cela, ce dispositif de défiscalisation immobilière propose aux investisseurs d'acheter un appartement neuf pour le mettre en location sous conditions en échange d'une contrepartie fiscale. La plupart des investissements Pinel se déroule lors d'un achat sur plan ou VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement.

Défiscalisation et réduction d'impôt : est-ce intéressant d'investir en Pinel ?

La loi Pinel avec le Pinel+ permet de défiscaliser jusqu'à 6 000 € d'impôt par an et jusqu'à 63 000 € sur 12 ans. Concrètement, si l'investisseur s'engage à louer un peu durant six ans, il obtiendra un avantage fiscal de 12 % du prix d'acquisition plafonné à 300 000 €, soit jusqu'à 6 000 € par an. Pour un engagement de mise en location, la réduction d'impôt est de 18 % du prix de vente. Pour 12 ans d'engagement de location, le bonus fiscal atteint 21 %.

 
Conditions et plafonds : quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Particularité de ce dispositif fiscal, si le contribuable perçoit une réduction d'impôt, c'est en contrepartie d'engagements de location. Concrètement, deux principales dispositions sont à prendre en compte : il faut louer durant au moins six années en respectant un plafond de loyers et un plafond de revenus pour le locataire. Les plafonds de loyer sont revalorisés chaque année pour assurer la rentabilité de votre investissement en fonction de l'évolution du coût de la vie. Idem pour les plafonds de ressources des locataires. Des plafonds Pinel qui vont varier aussi en fonction de la zone géographique où est situé le logement.

Zone A, Abis, B1, B2 : où investir en dispositif Pinel en 2024 ?

Pour savoir si une ville est éligible à l'investissement Pinel, le territoire est découpé en cinq grandes zones. A noter qu'une version spécifique de la loi Pinel outre-mer existe dans les DOM-TOM avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires particuliers à appliquer.

- Paris, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Montpellier... en zone A et Abis

Premier grand périmètre éligible à l'investissement Pinel : la zone A et Abis qui réunit le Grand Paris, les très grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Lille et Montpellier les zones touristiques comme la Côte d'Azur, certaines stations de sport d'hiver. Dans ces deux zones, les propriétaires-bailleurs bénéficient des plafonds les plus élevés. Les ressources des locataires maximales sont également les plus importantes. Exemple, une personne seule pour être éligible à louer un logement Pinel dans Paris pourra gagner jusqu'à environ 40 000 € par an.

 
- Nantes, Rennes, Clermont-Ferrand... en zone B1

Second périmètre du zonage Pinel bénéficiant du dispositif : la zone B1. Elle regroupe les grandes métropoles régionales et leurs agglomérations comme Nantes, Grenoble... Même si les plafonds de ressources des locataires et des loyers sont moins élevés, ils affichent des prix d'achat moins élevés qui permettent d'obtenir tout de même de belles rentabilités et un placement avec des perspectives de plus-value en cas de revente. 
Depuis plusieurs années désormais, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à l'investissement Pinel ; mais il existe des exceptions. C'est le cas de nombreuses villes de Bretagne où une expérimentation spécifique a été mise en place et pilotée par le préfet de région. Des villes profitant d'un contrat de redynamisation d'anciens sites de défense actifs profitent aussi d'une exception et continuent de bénéficier de l'investissement Pinel.
Malgré ce zonage, il existe de nombreuses particularités des marchés locatifs au sein même des différentes zones éligibles. Les conseillers en gestion de patrimoine, experts de l'investissement locatif... pourront vous aider à trouver les programmes neufs correspondants à vos différents objectifs patrimoniaux.

 
A noter que depuis 2021, seuls les bâtiments d'habitation collectif peuvent prétendre à accueillir des logements Pinel. Les maisons en lotissement et autres villas individuelles ne peuvent plus profiter de l'investissement Pinel.

Jusqu'à quelle date peut-on bénéficier du dispositif Pinel ? Comment profiter du Pinel plus (+) ?

L'investissement Pinel a été prorogé par le gouvernement jusqu'à fin 2024. De quoi donner de la visibilité aux professionnels de l'immobilier neuf ; mais la version 2024 de la loi a déjà été corrigée. En effet, déjà en 2023, et désormais en 2024, les taux de réduction d'impôt ont été successivement diminués deux années de suite. Un avantage fiscal abaissé de 1.5 % successivement. Il existe pourtant deux solutions pour conserver le meilleur taux de défiscalisation immobilière. 

Un super Pinel aussi appelé Pinel plus est entré en vigueur, en parallèle, depuis le 1er janvier 2023 avec des taux d'avantage fiscal conservés si le logement Pinel affiche des niveaux de performance énergétique au-delà de la réglementation environnementale en vigueur, c'est-à-dire le pallier 2025 de la RE 2020 et si l'appartement Pinel propose des caractéristiques précises : une surface minimale par typologie de logement, un espace extérieur de type balcon, terrasse ou jardin privatif, une double orientation minimale à partir du trois-pièces... Ainsi, un T1 devra proposer une superficie minimale de 28 m², avec 3 m² de balcon ; un T4 devra mesurer au moins 79 m², avec au moins 7 m² d'espace extérieur et une double orientation.

Les investissements immobiliers Pinel situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, les QPV, conservent des taux pleins de réduction fiscale, même s'ils ne répondent pas aux conditions du Pinel+.

Attention, le Pinel va disparaître au 31 décembre 2024. A compter de 2025, il ne sera plus possible de bénéficier de cet avantage financier pour acheter pour louer, tout en défiscalisant. Il ne vous reste donc que quelques mois pour trouver la perle rare et en profiter. Voilà de quoi vous lancer dès maintenant dans la recherche d'un logement neuf éligible à la loi Pinel et Pinel plus !