Le spécialiste pour investir dans l'immobilier avec la loi Pinel

Edition du 24/05/2018
Mise à jour le 09/05/2022

A qui louer son logement Pinel ? Et à quel prix ?

investissement Pinel 2022
Investir en loi Pinel nécessite de respecter deux engagements principaux sur les revenus des locataires et le niveau de loyer pratiqué. © Trouver-un-logement-neuf.com

Investir dans l’immobilier neuf grâce au dispositif Pinel permet de défiscaliser en contrepartie de deux engagements particuliers : respecter un plafond de loyers et de ressources pour les locataires. Découvrez comment cela fonctionne pour trouver le bon locataire et comment mettre en location en loi Pinel.

Envie de défiscaliser et de se constituer un patrimoine immobilier grâce à la loi Pinel de soutien à l’investissement locatif ? C’est possible si l’investisseur respecte plusieurs engagements précis à propos du futur locataire et de son loyer. Voici comment effectuer une location en loi Pinel.
En effet, si la réduction d’impôt associée au dispositif Pinel peut atteindre 63 000 € sur 12 ans, c’est en échange de deux contreparties principales : le respect d’un plafond de loyers Pinel et d'un plafond de ressources pour le locataire.

 

Qui pourra être le locataire de votre investissement Pinel ?


A qui louer son investissement Pinel ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Pour les contrats de bail signés en 2022, il faudra respecter un certain niveau de ressources pour le futur locataire en N-2, c’est-à-dire selon ses revenus en 2020.

  • Exemple pour un investissement Pinel dans Lyon en zone A, un célibataire ne pourra pas gagner plus de 39 363 € par an, soit plus 3 200 € par mois.

  • Pour une famille de quatre personnes habitant Nantes en zone B1, les revenus ne pourront dépasser 62 202 € par an, soit plus de 5 183 € par mois.

A savoir que près de trois-quarts des ménages français sont éligibles à ces plafonds de revenus. Cela laisse donc du choix pour trouver un locataire.

Voici les plafonds de ressources des locataires Pinel 2022.

Plafonds de ressources des locataires / Loi Pinel 2022
Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
Personne seule ou couple +1 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 €
Personne seule ou couple +2 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
Personne seule ou couple +3 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
Personne seule ou couple +4 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration/pers. à charge + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €

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Location Loi Pinel : comment loger ses proches ?

 
Particularité de la mise en location en loi Pinel, il est permis légalement de louer un appartement Pinel à ses proches : ascendant ou descendant, soit ses propres enfants, petits-enfants, voire ses parents. Pour cela, les conditions sont de respecter les plafonds Pinel, c'est-à-dire notamment le plafond de ressources ; mais aussi de ne pas faire partie du foyer fiscal de l'investisseur Pinel.

Quel loyer appliquer pour son logement Pinel ?


plafond de ressources loi Pinel 2022
Le locataire d'un logement Pinel doit respecter un certain niveau de ressources en fonction de la composition du ménage et de la zone du bien. © Trouver-un-logement-neuf.com
Autre engagement à appliquer pour mettre en location en loi Pinel : respecter un plafond de loyer qui varie selon la zone géographique où est situé le logement. Réévalué chaque année, ce plafond de loyer est en 2022 de :
- 17,62 €/m² en zone A bis,
- 13,09 €/m² en zone A,
- 10,55 €/m² en zone B1
- 9.17 €/m² en zone B2.
A noter que certaines villes ont des plafonds propres, suite à des décisions préfectorales, c’est notamment le cas pour ceux qui veulent investir en loi Pinel à Lyon ou Villeurbanne où le plafond est de 12,47 €/m² en 2022. Le Genevois français comme à Annemasse ou Saint-Julien-en-Genevois, connaît également un plafond réduit par le préfet de région. Plafond qui varie de 10,55 €/m² à 12,77 € autour de la frontière suisse. Des villes d'Ile-de-France comme Saint-Ouen, Fontenay-sous-Bois ou Villejuif ont également un plafond de loyer particulier.
A cela, s’ajoute un coefficient multiplicateur basé sur la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement pour ne pas désavantager certaines typologies de logement.
Exemple pour un logement neuf de 50 m² à Bordeaux en zone B1, le plafond à appliquer est de : 10.55 x (0.7 + 19/50) = 11,39 €/m².
 

Simulation location loi Pinel

Pour un logement neuf Pinel de 40 m² acheté à Montpellier, en zone A, la simulation de location en loi Pinel donne un loyer de 13,09 x (0.7 + 19/40) = 15,38 €/m², soit 615 €/mois. Les futurs locataires de ce deux-pièces pourront être un couple gagnant jusqu’à 4 902 €/mois.

Lire aussi - A quoi va ressembler la loi Pinel en 2022 et après ?

 

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Comment bénéficier de la défiscalisation Pinel ? 

 
En plus des plafonds de loyer et de ressources à respecter, il faut aussi être vigilant sur les logements éligibles ou non à la loi Pinel. Pour être éligible au dispositif et bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement doit avoir été acheté neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ou en VEFA / achat sur plan et achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte notarié d’achat. Un contrat de bail doit également être signé dans les 12 mois après la livraison.
Autre condition : le montant total des dépenses retenu pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ne doit pas excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition : tant au titre de l'acquisition d'un ou deux logements neufs, qu’en cas de souscriptions de titres au sein du SCPI par exemple.
Ce dispositif limite l'achat de deux biens immobiliers par an et par contribuable, que ce soit appartement neuf ou maison neuve. Un plafond de prix a aussi été fixé à maximum 5 500 €/m².
Par Céline Coletto

Défiscalisation immobilière Pinel : les conditions

En résumé, voici l'ensemble des conditions à respecter pour investir dans le neuf grâce au dispositif Pinel et profiter de l'avantage fiscal issu de ce mécanisme de défiscalisation immobilière :

- avoir son domicile fiscal en France

- acheter un logement neuf en VEFA, achevé dans les 30 mois après l'acte notarié, dans une zone éligible

- signer un contrat de bail dans les 12 mois après la livraison

- louer en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire

- réaliser maximum deux investissements Pinel par an pour un montant maximal de 300 000 € et 5 500 €/m²

Lire aussi - Loi Pinel, toutes les explications

Tags immobilier neuf, investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel, loyer

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