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Paroles d'expert Mieux comprendre l'investissement loi Pinel

Edition du 08/01/2018
Mise à jour le 12/06/2023

La loi Pinel et Pinel+: principes et définition

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Sylvia Pinel, ministre du Logement lors de sa création en 2014, a donné son nom à cet intéressant dispositif d'investissement dans l'immobilier neuf. © Fotolia

La loi Pinel a remplacé la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Prorogée depuis jusqu'à fin 2024, elle est un dispositif d’aide à l’investissement locatif participant à soutenir la construction neuve en France. Retrouvez ici les explications générales sur la loi Pinel, la nouvelle loi Pinel+ et leurs grands principes.

Dans ce guide pratique sur la loi Pinel, retrouvez d'abord une rapide et simple explication sur la loi Pinel, sa définition, ses principes, avant de trouver tout le détail pour savoir comment investir en loi Pinel : réduction d'impôt, plafond de loyer, plafond de ressources des locataires, villes éligibles... ainsi que la nouveauté pour 2023 : l'entrée en vigueur de la loi Pinel+.

Que veut dire la loi Pinel ? Comment ça marche ?

 
En remplacement de la loi Duflot, dont l’impact a été relativement faible auprès des investisseurs immobiliers, la loi Pinel a été mise en place par le gouvernement de Manuel Valls à compter du 1er septembre 2014. Cette loi, du nom de la ministre du Logement de l'époque, Sylvia Pinel, est destinée à réaliser un achat immobilier à des fins d'investissement locatif. Le principe de la loi Pinel se veut plus attractive que la précédente, grâce notamment à un élargissement des conditions d’accès au bénéfice fiscal et des ayants-droits.


Loi Pinel et Pinel+ : quel est le principe ?

 
Principale nouveauté de la loi Pinel lors de sa création : une durée d’engagement locatif à la carte : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Particularité de la loi Pinel, et pour la première fois au regard des précédents dispositifs, la durée minimale d’engagement locatif est seulement de 6 ans. Ceux qui souhaitent augmenter le taux de réduction d’impôts peuvent choisir une durée plus longue, allant de 9 à 12 ans. La réduction d’impôts peut alors aller de 12 % du prix de l’acquisition d'un logement neuf, avec un plafond d’achat limité à 300 000 €, étalé sur une période de 6 ans, de 18 % sur 9 ans, et de 21 % sur 12 ans. L'avantage fiscal Pinel qui peut alors atteindre 6 000 € par an.
A compter de 2023, le bonus fiscal est revu à la baisse pour un investissement Pinel classique, en métropole comme en outre-mer. Pour conserver une réduction d'impôt à taux plein, il va falloir faire le choix d'un logement Pinel+ ou d'acheter dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Lire aussi - A quoi va ressembler la loi Pinel 2023 et après ?
 

Les nouveautés du Pinel plus

 
Parmi les grands principes de la nouvelle loi Pinel plus, on peut citer que les logements doivent être plus performants écologiquement et plus confortables. Pour cela, ils doivent respecter la nouvelle réglementation environnementale, RE 2020, seuil 2025, tout en offrant des qualités d'usage suppleméntaires. Ainsi, une superficie minimale est imposée pour chaque typologie de logement : un T2 devra mesurer au minimum 45 m², avec au moins 3m² d'espace extérieur, type balcon. A partir du trois-pièces, l'appartement Pinel plus doit être au moins double-orienté. 
 
 

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Achat Pinel : quel locataire ?

 
Un dispositif Pinel dont peuvent profiter les ascendants et descendants. Autre évolution de la loi Pinel, l’investisseur peut louer son bien immobilier à ses propres enfants, petits-enfants ou parents, et continuer de bénéficier de l’avantage fiscal. Ceux qui recherchent par exemple un investissement dans une ville étudiante pour en faire bénéficier leurs enfants durant leurs études supérieures, seront donc particulièrement intéressés par cette évolution.
Loi Pinel : comment ça marche ? © Trouver-un-logement-neuf.com
En contrepartie, le principe de la loi Pinel veut que le propriétaire bailleur s'engage à louer le logement neuf sur une période équivalente, avec des loyers inférieurs à ceux du marché et à des locataires sous conditions de ressources. Lire aussi - Les conditions de la loi Pinel


Investissement locatif : quels sont les objectifs de la loi Pinel ?

 
Dans le détail maintenant, nous allons revenir sur les principes de la loi Pinel. Pour les pouvoirs publics, le dispositif Pinel répond à plusieurs objectifs : soutenir la construction neuve, dynamiser le marché locatif dans les zones tendues en créant du logement neuf intermédiaire à louer à destination des classes moyennes... 
Pour les investisseurs particuliers qui souhaitent investir dans la pierre, la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier, de préparer l’avenir en obtenant des revenus locatifs réguliers, tout en défiscalisant. Des objectifs différents et qui, pourtant, ont permis de faire le succès du dispositif Pinel depuis 2014.
A noter : pilier de la défiscalisation immobilière, le dispositif Pinel a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2024.
 

Quels sont les avantages de la loi Pinel et Pinel plus ?

 
Le dispositif fiscal Pinel permet de défiscaliser une partie du prix d’achat d’un logement neuf en contrepartie de l’engagement de louer ce bien immobilier en respectant un plafond de loyers et un plafond de revenus pour le locataire. 
Dans le détail, en 2023 et 2024, un achat en Pinel+ ou dans un quartier prioritaire de la ville, QPV, permet d’investir dans l’immobilier locatif en réduisant ses impôts de 12, 18 ou 21 % du coût d’acquisition d’un logement neuf, en s’engageant à le louer durant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt se calcule sur un prix d’achat plafonné à 300 000 € et un prix au mètre carré jusqu’à 5 500 €/m². Cela permet donc une économie d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans et jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année.
Exemple d’un investissement Pinel plus : pour l’achat d’un appartement neuf à 200 000 €, pour un engagement à louer le bien durant 6 ans, le bonus fiscal sera au total de 24 000 €, soit 4 000 € de réduction d’impôt chaque année. Un dispositif très efficace pour les primo-accédants, ceux qui investissent dans l’immobilier neuf pour la première fois.
Les mêmes règles s'appliquent pour un investissement en Pinel classique, sauf que les taux de l'avantage fiscal ont été réduits de 1,5 % en 2023, soit 10,5 % pour 6 ans de mise en location, 15 % pour 9 ans, 17,5 % pour 12 ans de location. Une nouvelle réduction du bonus fiscal sera effectuée si vous réalisez votre achat Pinel classique en 2024. 
A noter : la loi Pinel permet de réaliser jusqu’à deux investissements immobiliers chaque année, toujours avec ce plafond de 300 000 € maximum. Il est donc possible d’acheter deux appartements neufs Pinel de 150 000 € sur une même année par exemple.
 

Quelles sont les contreparties de la défiscalisation immobilière Pinel ?

 
En échange de cette défiscalisation immobilière Pinel, le propriétaire particulier s’engage à louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans en respectant un plafond de loyers Pinel et un plafond de ressources pour le locataire. 
A noter : dans un premier temps, l’investisseur Pinel s’engage seulement sur une durée de 6 ans. Engagement locatif qu’il pourra ensuite prolonger de deux fois trois ans pour augmenter sa période de défiscalisation.
 

Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ?

 
Le dispositif Pinel ayant été imaginé pour développer le marché locatif intermédiaire, à destination des classes moyennes, il est adossé à un système de plafond de loyers en fonction de la zone géographique où est situé l’investissement immobilier. Plus la zone est tendue, plus le plafond de loyer est élevé.
Ainsi, le territoire français est découpé en 5 zones : Abis, A, B1, B2 et C. Depuis le 15 mars 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel, elles réunissent les zones rurales et les villes et agglomérations de moins de 250 000 habitants.
A noter : une dérogation a été accordée jusqu’à fin 2024 à la trentaine de villes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, c’est-à-dire des villes ayant subi la fermeture d’un site militaire. Parmi celles-ci, on peut citer : Laval, Cambrai, Arras, Châlons-en-Champagne, Metz, Caen, Dijon, Briançon, Limoges, Reims… qui resteront éligibles au dispositif Pinel, quel que soit leur zone.
carte villes éligibles loi Pinel
Depuis 2019, le dispositif Pinel est recentré sur les villes les plus dynamiques, offrant un marché locatif tendu et donc une sécurité. © Adobe Stock
Pour investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Pinel, il reste donc les zones Abis, A, B1, soit les plus tendues sur le marché immobilier. De quoi encore sécuriser davantage son investissement dans la pierre. Il est ainsi possible d’investir en loi Pinel à Paris et en petite couronne en zone Abis. 
La zone A englobe la grande couronne parisienne, le Genevois français, certaines communes de la Côte d’Azur, c’est-à-dire dans les Alpes-Maritimes et le Var ; mais aussi désormais Lyon et Villeurbanne, Lille, Montpellier, Ajaccio...
La zone B1 contient les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements des DOM-TOM (Guadeloupe, Martinique, Réunion et Guyane) et certaines villes de régions touristiques, comme La Baule ou Biarritz… 
A noter que si les zones B2 et C sont désormais exclues du dispositif Pinel, une expérimentation de zonage de projet est prévue en Bretagne pour s’adapter plus finement aux spécificités locales.
 

Conditions : quels sont les plafonds de loyer Pinel 2024 ?

 
Selon la zone géographique où est situé l’investissement Pinel, un plafond de loyer différent s’applique. Il est environ de 20 % moins élevé que le marché locatif traditionnel. Les plafonds de loyer Pinel 2023 ont été publiés mi-juin par l'administration fiscale, voici un résumé des plafonds de loyer de 2023 : 
- Zone A bis = 18.25 €/m²
- Zone A = 13.56 €/m²
- Zone B1 = 10.93 €/m²
- Zone B2 éligible = 9.50 €/m²
A ces plafonds de loyer Pinel, s’applique un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement, qui est égal à 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Exemple : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond à appliquer en 2023 se calcule ainsi : 10.93 x (0.7 + 19/40) = 12.84 €/m², soit un loyer mensuel ne pouvant dépasser 513 €.

Les plafonds de loyer spécifiques du régime Pinel

Il existe bien sûr des spécificités. Pour mieux correspondre aux réalités du marché locatif, des arrêtés pris par les préfets de région ont créé des plafonds de loyer Pinel particuliers. Exemple à Villejuif, Aubervilliers et Saint-Denis…, classées en zone A bis, le plafond est limité à 15.51 €/m². Des localités franciliennes de zone A comme Les Mureaux, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte... ont un plafond spécifique de 12.20 €/m² en 2023. Lyon et Villeurbanne, en zone A, ont un plafond particulier de 12.92 €/m². Dans le Genevois français, à Gex, Ferney-Voltaire, Saint-Julien-en-Genevois, Annemasse…, le plafond spécifique est de 13.23 €/m².

Un plafond de loyer spécial pour la loi Pinel en outre-mer

Autre particularité, le plafond de loyer de la loi Pinel en outre-mer. En 2023, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, étaient fixés à 11.19 € dans les départements d'outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. En Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna, le plafond est de 13.56 €/m².  
A noter : les plafonds de loyer sont réévalués chaque année pour suivre l’évolution du coût de la vie. De quoi sécuriser les revenus locatifs du propriétaire Pinel sur le long terme.
 

Quels sont les plafonds de ressources du dispositif Pinel ?

 
Comme le dispositif Pinel a été créé pour loger les classes moyennes, qui n’ont pas accès au logement social et pour qui le marché locatif privé peut être trop cher, les futurs locataires d’un logement neuf Pinel doivent respecter un plafond de ressources. Là encore, ce plafond de revenus évolue selon la zone. Il est également revu chaque année par les pouvoirs publics. 
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds annuels de ressources des futurs locataires éligibles ont été réévalués tant en métropole, que dans les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ou encore en Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et dans les îles Wallis et Futuna.
Exemple 1 : un futur locataire d’un investissement Pinel pourra gagner jusqu’à 41 855 € par an pour une personne seule en zone Abis en métropole, soit environ 3 488 € de revenus mensuels.
Exemple 2 : une famille de 4 personnes, en zone B1, comme à Strasbourg, les revenus pourront atteindre 66 139 € par an, soit plus de 5 511 € par mois.
Exemple 3 : un couple en outre-mer, logé dans un investissement Pinel à La Réunion, pourra gagner 40 516 € par an, soit jusqu’à plus de 3 376 € par mois.
A noter : particularité du dispositif Pinel : il est possible de louer un investissement Pinel à ses ascendants ou descendants s’ils ne font pas partie de son votre foyer fiscal et s’ils respectent les plafonds de revenus de la loi Pinel. Ainsi, vous pourrez loger enfant, petit-enfant, voire vos parents dans votre investissement locatif.
Les plafonds de ressources 2023 ont été mis à jour par l'administration fiscale en milieu d'année, voici un récapitulatif des plafonds de revenus Pinel en métropole comme en outre-mer pour 2023.
 
Plafonds de ressources des locataires / Loi Pinel 2023
Composition du foyer Zone A bis Zone A B1 B2/C
Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 €
Personne seule ou couple +1 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple +2 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple +3 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 €
Personne seule ou couple +4 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Majoration/pers. à charge supplémentaire + 14 603 € + 13 369 € + 9 782 € + 8 801 €
 
Plafond de ressources des locataires - Pinel Outre-Mer 2022
Composition du ménage locataire Martinique / Guadeloupe / Guyane / La Réunion / Saint Barthélemy / Saint Martin / Saint Pierre et Miquelon / Mayotte Nouvelle-Calédonie / Polynésie Française / Iles Wallis et Futuna
Personne seule 30 338 € 32 872 €
Couple 40 516 € 43 896 €

Personne seule ou couple 
+ 1 enfant à charge

48 722 € 52 788 €
Personne seule ou couple 
+ 2 enfants à charge
58 818 € 63 727 €
Personne seule ou couple 
+ 3 enfants à charge
69 192 € 74 966 €
Personne seule ou couple 
+ 4 enfants à charge
77 978 € 84 485 €
Majoration pour personne à charge complémentaire + 8 704 € + 9 429 €


Avec l'ensemble de ces explications sur la loi Pinel, vous pouvez maintenant commencer votre recherche d'un investissement locatif afin de défiscaliser et créer un patrimoine dans l'immobilier neuf.

Par Rédaction

Dispositif Pinel : c'est quoi ?

Lors de sa création en 2014, le principe de la loi Pinel participait à l’objectif de construction de 500 000 logements nouveaux par an, que s’était fixé le gouvernement de Manuel Valls à l'époque.

Tags Loi pinel, investissement immobilier

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