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Actualités LOI-PINEL

Edition du 07/04/2018
Mise à jour le 21/01/2021

Les 3 conseils pour bien investir en loi Pinel en 2021

conseil investissement Pinel
Avant de se lancer dans un achat en Pinel, l'investisseur doit se poser plusieurs questions à propos de l'emplacement, la qualité, la rentabilité...

Créé en 2014, pérennisé jusqu’à fin 2024, le dispositif Pinel a fait ses preuves pour investir dans l’immobilier neuf ; encore faut-il être vigilant sur certains points. Découvrez ici comment bien investir avec la loi Pinel en 2021 avec 3 conseils pour réussir son investissement Pinel.

La loi de finances 2021 a pérennisé la loi Pinel jusqu’en 2024. Ce dispositif fiscal de soutien à l’investissement dans l’immobilier neuf offre de nombreux avantages et notamment une possibilité de défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’acquisition. Voici le top 3 des conseils pour réussir son investissement en loi Pinel en 2021.
 

La loi Pinel 2021, c’est quoi ?

 
La loi Pinel permet de réduire ses impôts tout en se créant un patrimoine immobilier. Il s’agit de défiscaliser jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans en s’engageant à louer ce futur logement neuf avec un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources. 
Concrètement, la réduction d’impôt représente 12 %, 18 %, voire 21 % du prix d’acquisition d’un logement neuf, prix limité à 300 000 € et un plafond de prix de 5 500 €/m². Le bonus fiscal se calcule selon la durée d’engagement de location : 12 % sur 6 ans, 18 % pour 9 années, 21 % pour 12 ans. Ainsi, cela peut représenter jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année. A noter que si l’engagement minimal est de 6 ans, la durée de mise en location peut être renouvelée de deux fois trois ans par la suite.
Pour obtenir cet avantage fiscal Pinel, l’investisseur immobilier doit respecter des plafonds liés à la loi Pinel. D’abord, un plafond de loyer qui est revalorisé chaque année et qui varie selon la zone où est située le bien immobilier loué. Ensuite, comme il s’agit de soutenir la production de logements neufs intermédiaires, c’est-à-dire pour les classes moyennes qui n’ont pas accès au logement social et pour qui le marché privé reste onéreux, les locataires d’un logement Pinel sont soumis à un plafond de ressources. Là aussi, le plafond de revenus qui s’applique au dispositif Pinel est revalorisé chaque année, il varie selon la zone géographique et la composition du ménage qui va occuper le bien.
 

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Loi Pinel : comment ça marche ?

 
Comme
Mode d'emploi pour investir avec la loi Pinel © Trouver-un-logement-neuf.com
pour tout achat immobilier pour habiter ou pour louer, premier conseil pour investir en loi Pinel : l’emplacement est primordial. En cas d’investissement locatif, il est notamment le gage de trouver plus facilement un locataire mais aussi un acquéreur en cas de revente. Avec le dispositif Pinel, trois zones sont éligibles : les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire là où les marchés locatifs sont les plus tendus : Paris, région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, mais aussi les grandes métropoles… Ce recentrage du dispositif depuis le 15 mars 2019 est une sorte de garantie d’un marché locatif tendu et donc d’intéresser le plus de locataires possibles.
Particularité : certaines localités situées en zone B2 et C restent éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit de villes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, c’est-à-dire des villes ayant subi la fermeture d’un site militaire comme Laval, Cambrai, Arras ou encore Briançon... 
A noter qu’une expérimentation de zonage a été lancée en Bretagne, principalement située en zone B2, afin que le préfet puisse déterminer au cas par cas, selon les villes, les quartiers ou les projets urbains où il sera encore possible de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel.
Encore faut-il opter pour des quartiers pertinents et qui le seront toujours dans une dizaine d’années au terme de la période minimale de location si vous souhaitez revendre. En effet, en cas de vacance locative ou de décote à la revente, c’est le rendement locatif de tout le projet immobilier qui peut y perdre.
Conseil n°1 pour investir en loi Pinel : à propos de l’emplacement de votre futur investissement Pinel, les questions à se poser : voudrais-je vivre dans cette ville et dans ce quartier ? Est-ce que j’aimerais encore y habiter dans une dizaine d’années ? Est-ce que mes proches, mes enfants ou mes parents par exemple, y habiteraient plus tard également ? Si la réponse est oui, alors c’est le bon emplacement.
A noter qu’une des particularités de la loi Pinel 2021 est qu’il est permis de faire profiter ses proches de son investissement locatif. En effet, il est possible de louer son logement Pinel à ses ascendants ou descendants s’ils respectent le plafond de ressources et qu’ils n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur.
 

Conseil investissement Pinel : s'interroger sur les atouts de ce programme neuf en loi Pinel

 
Une fois l’emplacement validé, autre conseil pour réaliser un investissement Pinel : il faut s’intéresser à l’opération en elle-même. Si bien sûr, l’immobilier neuf offre de sérieux atouts à un investisseur : pas de gros travaux pendant 10 ans minimum dans les parties communes, un logement aux dernières normes techniques et environnementales, il faut prêter attention à l’immeuble en lui-même et les prestations du logement.
D’abord,
conseil loi pinel
Opter pour un investissement en loi Pinel dans l'immobilier neuf offre une garantie dans le temps pour votre projet.
il est préférable d’être vigilant au ratio propriétaire-occupant / investisseur dans l’ensemble de l’immeuble. Un immeuble occupé par des propriétaires sera certainement mieux entretenu que par des locataires qui ne resteront que quelques années, voire quelques mois.
Ensuite, attention à la qualité des prestations dans les parties communes et à l’intérieur du logement. Des matériaux de qualité et donc plus robustes, de larges terrasses, un jardin paysager fourni, pourquoi pas une piscine, seront autant d’atouts à la location et à la revente. Même si vous ne comptez pas y habiter, une opération d’entrée de gamme pourrait être un frein dans le futur.
Conseil n°2 pour réussir son investissement Pinel : à propos du programme neuf Pinel, les interrogations à avoir avant l’achat immobilier : quels sont les atouts de cet immeuble et de ce logement neuf ? Quel est son potentiel dans le futur ?
 

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Loi Pinel Conseil : que faire pour concrétiser son investissement Pinel 2021 ?

 
Avec un achat sur plan d’un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, comme c’est le cas dans la plupart des investissements dans l’immobilier neuf, il est nécessaire d’être attentif à la qualité du promoteur mais aussi à certains points administratifs et juridiques.
Première étape : est-ce que le permis de construire est purgé de tout recours ? Si ce n’est pas le cas, l’opération peut encore être annulée ou modifiée, la récupération des mises de fond est possible, mais vous aurez perdu du temps pour rien.
Une fois le permis obtenu définitivement, peu de risques que le chantier traîne considérablement ; mais que ce soit un promoteur national à la solide réputation ou un promoteur régional qui connaît bien son secteur, une garantie d’achèvement est impérative. Elle assurera le financement des travaux même en cas d’imprévus.
Attention aux rentabilités trop alléchantes. Si le dispositif Pinel impose des plafonds de loyers, différents selon le zonage, certains marchés locatifs n’atteignent pas ces plafonds. Une étude impartiale des niveaux de loyers dans le voisinage est impérative pour calculer au plus juste la rentabilité locative de votre investissement.
Conseil n°3 pour investir en loi Pinel : pour que votre investissement Pinel soit un succès, il faut s’interroger : est-ce que mon promoteur et ce projet immobilier sont solides juridiquement ? Est-ce que les futurs loyers et donc la rentabilité associée est réalisable ? Si, là encore, la réponse est affirmative à toutes ces questions, alors il ne reste plus qu’à franchir le cap et se lancer dans un investissement Pinel.
Par Céline Coletto

Conseil investissement loi Pinel

Ultime conseil pour investir en loi Pinel et non des moindres : ne pas confondre défiscalisation immobilière et rentabilité. Les experts ont l’habitude de dire que la réduction d’impôt Pinel ne doit être que la cerise sur le gâteau, un bonus fiscal en marge d’un projet immobilier solide. Il s’agit par exemple de vérifier si l’économie d’impôt n’est pas avalée par un prix d’achat plus élevé ou une rentabilité plus faible. Attention donc aux trop bonnes affaires ! On ne choisit pas un investissement Pinel que pour la réduction d’impôt qu’il génère. Comme tout placement immobilier, il faut réfléchir à sa pertinence sur le long terme et bien calculer sa rentabilité nette : montant des charges, taxe foncière... D’autant que, pour rappel, l’avantage fiscal Pinel entre dans le cadre du plafond des niches fiscales : 10 000 € en métropole, 18 000 € en outre-mer. Autre point important : les loyers vont entrer dans vos revenus fonciers et donc dans le calcul de votre imposition globale. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Tags immobilier neuf, investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel

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