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Le spécialiste de la loi de défiscalisation Pinel

Actualités LOI-PINEL

Edition du 07/04/2018

Les 3 conseils pour bien investir en Pinel

achat investissement Pinel
Avant de se lancer dans un achat en Pinel, l'investisseur doit se poser plusieurs questions à propos de l'emplacement, la qualité, la rentabilité... © Kotoyagami / F.

Créé en 2014, pérennisé jusqu’à fin 2021, le dispositif Pinel a fait ses preuves pour investir dans l’immobilier neuf ; encore faut-il être vigilant sur certains points. Découvrez ici comment bien investir avec la loi Pinel.

La loi de finances 2018 a pérennisé la loi Pinel jusqu’en 2022. Ce dispositif fiscal de soutien à l’investissement dans l’immobilier neuf offre de nombreux avantages et notamment une possibilité de défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’acquisition. Alors découvrez ici le top 3 des conseils pour réussir son investissement Pinel.

L’emplacement reste bien sûr la clé !


Comme pour tout achat immobilier pour habiter ou pour louer, l’emplacement est primordial. En cas d’investissement, il est notamment le gage de trouver plus facilement un locataire mais aussi un acquéreur en cas de revente. Avec le dispositif Pinel, trois zones sont éligibles : les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire là où les marchés locatifs sont les plus tendus : Paris, région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, mais aussi les grandes métropoles… Ce recentrage du dispositif depuis le 1er janvier 2018 est une sorte de garantie d’un marché locatif tendu et donc d’intéresser des locataires.
Particularité : dans les zones B2 et C, pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant fin 2017, il est encore possible de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel si vous signez avant fin 2018.

Lire aussi - Loi Pinel 2018 : comment investir dans l'immobilier neuf ?

Encore faut-il opter pour des quartiers pertinents et qui le seront toujours dans une dizaine d’années au terme de la période minimale de location si vous souhaitez revendre. En effet, en cas de vacance locative ou de décote à la revente, c’est le rendement locatif de tout le projet qui peut y perdre.
Conseil n°1 : à propos de l’emplacement, les questions à se poser : voudrais-je vivre dans cette ville et dans ce quartier ? Est-ce que j’aimerais encore y habiter dans une dizaine d’années ? Est-ce que mes proches, mes enfants ou mes parents par exemple, y habiteraient plus tard également ? Si la réponse est oui, alors c’est le bon emplacement.

Quels sont les atouts de ce programme neuf ?


Une fois l’emplacement validé, il faut s’intéresser à l’opération en elle-même. Si bien sûr, l’immobilier neuf offre de sérieux atouts à un investisseur : pas de gros travaux pendant 10 ans minimum dans les parties communes, un logement aux dernières normes techniques et environnementales, il faut prêter attention à l’immeuble en lui-même et les prestations du logement.
D’abord, il est préférable d’être vigilant au ratio propriétaire-occupant / investisseur dans l’ensemble de l’immeuble. Un immeuble occupé par des propriétaires sera certainement mieux entretenu que par des locataires qui ne resteront que quelques années, voire quelques mois.
Ensuite, attention à la qualité des prestations dans les parties communes et à l’intérieur du logement. Des matériaux de qualité et donc plus robustes, de larges terrasses, un jardin paysager fourni, pourquoi pas une piscine, seront autant d’atouts à la location et à la revente. Même si vous ne comptez pas y habiter, une opération trop bas de gamme pourrait être un frein dans le futur.
Conseil n°2 : à propos du programme neuf, les interrogations avant l’achat : quels sont les atouts de cet immeuble et de ce logement ? Quel est son potentiel dans le futur ?

Mettre toutes les chances de son côté


Avec un achat sur plan d’un logement neuf, en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, comme c’est le cas dans la plupart des investissements dans l’immobilier neuf, il est nécessaire d’être attentif à la qualité du promoteur mais aussi à certains points administratifs et juridiques.

Lire aussi - Achat d'un logement neuf : des garanties dans le temps

 
Première étape : est-ce que le permis de construire est purgé de tout recours ? Si ce n’est pas le cas, l’opération peut encore être annulée ou modifiée, la récupération des mises de fond est possible, mais vous aurez perdu du temps pour rien.
Une fois le permis obtenu définitivement, peu de risques que le chantier traîne considérablement ; mais que ce soit un promoteur national à la solide réputation ou un promoteur régional qui connaît bien son secteur, une garantie finale d’achèvement, GFA, est impérative. Elle assurera le financement des travaux même en cas d’imprévus.
Enfin, attention aux rentabilités trop alléchantes. Si le dispositif Pinel impose des plafonds de loyers, différents selon le zonage, certains marchés locatifs n’atteignent pas ces plafonds. Une étude impartiale des niveaux de loyers dans le voisinage est impérative pour calculer au plus juste la rentabilité de votre investissement.
Conseil n°3 : pour que votre investissement Pinel soit un succès, il faut s’interroger : est-ce que mon promoteur et ce projet immobilier sont solides juridiquement ? Est-ce que les futurs loyers et donc la rentabilité associée est réalisable ? Si la réponse est oui à toutes ces questions, alors il ne reste plus qu’à franchir le cap et se lancer dans un investissement Pinel.Par Céline Coletto

Tags immobilier neuf, investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel

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