Comment calculer un loyer Pinel ?

Une des conditions impératives pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel est de respecter un plafond de loyer, qui varie selon la zone où est situé l'investissement immobilier. Voici comment calculer le loyer de votre investissement Pinel.

Mise en place en 2014, la loi Pinel est un dispositif de soutien à l'investissement locatif dans le logement neuf intermédiaire, c'est-à-dire des logements à louer aux classes moyennes pour qui le marché privé est trop cher et qui n'ont pas accès au logement social. 

Après la loi Scellier et la loi Duflot, la loi Pinel repose sur les mêmes grands principes avec des conditions à respecter pour ne pas perdre le bénéfice des avantages fiscaux liés. En effet, si le dispositif Pinel repose sur le principe de la défiscalisation immobilière, c’est-à-dire de réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier, il s’agit surtout pour les pouvoirs publics de mettre sur le marché locatif des logements à loyer plafonné. Mode d'emploi pour calculer un loyer Pinel. 

 

Un loyer en défiscalisation Pinel, c’est quoi ?

 

Le dispositif Pinel propose de réduire vos impôts en échange de louer à tarif plafonné. En contrepartie d'un engagement de mise en location de 6 ans minimum de ces logements à loyer limité, l'investisseur Pinel obtient une réduction d'impôt jusqu'à 6 000 € par an ou jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

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Encore faut-il savoir quel loyer appliqué ? Afin d'assurer la rentabilité locative sur le long terme d’un investissement en loi Pinel dans l’immobilier neuf, chaque année, le plafond de loyer Pinel est revalorisé par l’administration fiscale. En attendant la mise à jour pour 2023, pour rappel, en 2021, cette revalorisation était de 0,66 %. La revalorisation des plafonds Pinel 2022 en métropole était de 0,4 %. 

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Comment calculer le montant d'un loyer Pinel en 2023 ?

 

Si nous ne connaissons pas encore la revalorisation des pouvoirs publics des plafonds de loyer pour 2023, pour information, l'an dernier, les plafonds de loyers du dispositif Pinel ont été réévalués de + 0,40 % au 1er janvier 2022. Comme chaque début d’année, les plafonds de loyers en vigueur pour les dispositifs de soutien à l’investissement locatif sont revus à la hausse. C’est notamment le cas depuis le 1er janvier 2022 pour le dispositif Pinel. Les baux conclus ou renouvelés en 2022 devront répondre à de nouveaux plafonds fixés par décret, et qui diffèrent selon le lieu de situation du logement. Voici comment procéder au calcul de loyer Pinel en 2023.

 

Plafond Pinel 2023 à découvrir 

 

Pour calculer un loyer Pinel, il faut savoir dans quelle ville se situe l’investissement locatif. C’est l’emplacement géographique de l’appartement Pinel qui va déterminer le plafond de loyer à appliquer pour calculer le loyer. 

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Ainsi, dans les communes de la zone A bis comme à Paris et sa première couronne, le plafond de loyer Pinel est jusqu’ici de 17.62 €/m². Dans les villes de la zone A, c’est-à-dire de la grande couronne parisienne, certaines communes de la Côte d’Azur, c’est-à-dire dans les Alpes-Maritimes et le Var…, mais aussi dans les très grandes métropoles comme Marseille, Lille, Lyon, Montpellier ou encore dans des stations touristiques à la montagne : Chamonix et Megève par exemple, le plafond de loyer d’un investissement Pinel en zone A est de 13.09 €/m². Dans la zone B1, soit dans les grandes métropoles, comme Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg et leur agglomération, le plafond de loyer Pinel est de 10.55 €/m². Pour les villes éligibles de la zone B2 mais également C, le plafond Pinel en 2022 était à 9.17 €/m².

Pour tout savoir sur les plafonds Pinel

Les plafonds de loyer maximum en 2023

En résumé, voilà le récapitulatif des plafonds Pinel qui s’appliquaient en 2022, en attendant ceux de 2023 : 

Zone A bis = 17.62 €/m²
Zone A = 13.09 €/m²
Zone B1 = 10.55 €/m²
Zone B2 éligible = 9.17 €/m²

Des particularités de loyer existent dans certaines villes éligibles au dispositif Pinel. En effet, des communes ont des plafonds de loyer Pinel spécifiques, pris par arrêté par les préfets de région, pour mieux correspondre aux réalités du marché locatif.

Ainsi, certaines villes de région parisienne, comme Villejuif, Fontenay-sous-Bois et Saint-Ouen…, classées en zone A bis, ont un plafond limité à 14.97 €/m². Lyon et Villeurbanne, classées en zone A, ont un plafond singulier de 12.47 €/m². Plusieurs communes du Genevois français ont également un plafond propre à 12.77 €/m², comme à Divonne-les-Bains et Annemasse…

 

Les barèmes de loyer Pinel outre-mer en 2023

 

L'administration fiscale n'a pas encore mis à jour les plafonds de loyer 2023 de la loi Pinel en outre-mer. Ainsi, pour information, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 10.74 € dans les départements d'outre-mer comme à La Réunion, La Guadeloupe, La Martinique mais aussi à Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. En Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna, le plafond est porté jusqu’ici à 12,87 €/m².

 

Coefficient multiplicateur et plafond : comment se calcule un loyer Pinel selon la zone ?

 

Voici comment procéder pour calculer un loyer Pinel en 2022. Un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement, s'applique au plafond de loyer Pinel que ce soit les plafonds fixés par zone ou les plafonds modulés par certains préfets de région. 

Ce coefficient est égal à 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Il s’agit de ne pas désavantager certaines typologies de logement neuf. A noter que le coefficient multiplicateur est arrondi à la décimale la plus proche. 

Une surface pondérée ou surface utile est également à prendre en compte pour le calcul du loyer Pinel, c'est-à-dire la surface habitable + la moitié des surfaces annexes, type cave, balcon..., plafonnées à 8 m².

 

Formule pour calculer un loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

 

A noter : le dispositif Pinel a d’ores et déjà été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 mais à compter de 2023, un recalibrage des avantages fiscaux est prévu.

Simulateur et calculateur loyer Pinel

Calcul loyer Pinel 2023 : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond loyer Pinel à appliquer en 2023 se calcule ainsi : 10.55 x (0.7 + 19/40) = 12.40 €/m², soit 496 € par mois.

Simulateur loyer Pinel 2023 : pour un logement neuf de 35 m² + 4m² de balcon en zone A, soit 37 m² de surface utile, le plafond de loyer Pinel 2023 à appliquer : 13.09 x (0,7 + 19/37) = 15,88 €/m², soit 588 € par mois

 

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Par Rédaction