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Paroles d'expert Mieux comprendre l'investissement loi Pinel

Edition du 01/09/2019
Mise à jour le 22/12/2022

Réussir la revente de son investissement Pinel

revente investissement Pinel
Découvrez quelles sont les conditions à respecter avant de revendre un investissement Pinel, notamment pour conserver la réduction d’impôt. © Fotolia

Quand et comment s’effectue la revente d’un investissement Pinel ? Peut-on faire une revente Pinel avant livraison du bien ? Mode d’emploi pour réussir à revendre un investissement immobilier réalisé via le dispositif de défiscalisation Pinel.

Dans quelles conditions est-il possible de revendre un investissement Pinel ? Quels sont les impératifs à respecter une fois engagé dans ce dispositif de défiscalisation ? Quand peut-on revendre du Pinel ? Quid d’une revente anticipée d’un logement Pinel à propos des avantages fiscaux ? Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en loi Pinel mais avant de vous lancer, vous voulez en savoir plus sur la revente Pinel, voici donc comment revendre un investissement Pinel.
 

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Combien de temps conserver un investissement Pinel ?

 
Un investissement locatif Pinel permet de défiscaliser tout en achetant un bien immobilier neuf. Des réductions d’impôt qui s’étalent durant 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d’un engagement de location sous conditions de ressources du locataire et des plafonds de loyer à respecter sur la même durée. Une fois cette période de location respectée, il est tout à fait possible de revendre son logement Pinel. 
Quand un investisseur s’engage pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, il l’est automatiquement pour 6 ans, puis il peut renouveler cet engagement deux fois pour une durée de trois ans. De quoi obtenir une défiscalisation de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du prix d’acquisition du logement neuf. 
Il est donc nécessaire de conserver un investissement locatif et de le louer durant au moins 6 ans avant d’envisager la revente d'un logement Pinel. Si vous souhaitez revendre un investissement Pinel avant d’avoir respecté cette durée d’engagement de location, il faudra s’acquitter auprès de l’Etat du remboursement des avantages fiscaux obtenus jusqu’ici.
 

Quand et comment peut-on vendre un appartement Pinel avant la fin ?

 
Mode d'emploi pour investir avec la loi Pinel © Trouver-un-logement-neuf.com
Pour conserver de la souplesse, malgré le cadre juridique de la loi Pinel, il est conseillé de s’engager d’abord pour les six ans minimum de location, puis ensuite de proroger de deux fois trois ans si votre situation n’a pas changé.
A noter : en tant que propriétaire d’un bien immobilier Pinel, ou non, vous êtes toujours libre de le revendre quand vous le souhaitez. Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, cela pourra juste avoir des répercussions sur les avantages fiscaux déjà perçus. Pour rappel, les avantages fiscaux de la loi Pinel peuvent atteindre 63 000 € sur 12 ans et un maximum de 6 000 € par an. 
Pour rappel, au terme de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire d’un investissement Pinel est totalement libre. Il peut continuer à louer son bien, sans plafond de loyer, ni plafond de ressources pour le locataire. Il peut occuper soi-même le logement au titre de sa résidence principale ou secondaire. Il peut aussi décider de le revendre sans contrainte. Pour tout savoir sur le dispositif Pinel, découvrez notre guide pratique.
 

Revente Pinel : impossible en cas de déficit foncier

 
Attention tout de même à ne pas être en déficit foncier. Si vous avez opté pour le mécanisme de déficit foncier qui consiste à réduire son imposition en déduisant certaines charges locatives du revenu imposable global, la revente d’un investissement Pinel est alors impossible et ce durant les trois années suivantes.
En plus du respect de la durée de l’engagement de 6, 9 ou 12 ans, l’investissement Pinel ne doit donc pas être déclaré en déficit foncier depuis au moins 3 ans pour pouvoir être revendu. Le fisc considère en effet que le déficit foncier est déjà un dispositif de défiscalisation. Cette règle s'applique d'ailleurs à tous les investissements locatifs fonciers.
 

Revendre en loi Pinel avant le terme : quelles sont les exceptions avant les 6 ans ?

Bonne nouvelle : il existe des cas dits de force majeur qui permettent de revendre son investissement Pinel avant le terme, sans avoir à rembourser à l’Etat les avantages fiscaux obtenus.
 

Licenciement, invalidité, décès, les trois exceptions

 
Ils sont au nombre de trois :
- la perte d’emploi suite à un licenciement,
- un accident ou une maladie entraînant une invalidité ;
- le décès du propriétaire ou de son conjoint.
revendre appartement Pinel
Attention le divorce n'est pas une cause de force majeure permettant de revendre un appartement Pinel tout en conservant les avantages fiscaux.
En effet, ces trois exceptions qui permettent de revendre son Pinel avant la fin sans perdre la réduction d’impôt s’appliquent pour le propriétaire ou son conjoint.
Attention : le divorce ne fait pas partie de ces exceptions permettant la revente avant la fin de la durée d’engagement de location, sans contrepartie financière.
 

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Comment se débarraser d'un appartement neuf Pinel en cas de divorce ?

 
En outre, le divorce ou la rupture de Pacs des propriétaires-bailleurs d’un investissement Pinel ne permettent pas de revendre un logement Pinel de façon anticipée tout en conservant les avantages fiscaux obtenus. Deux solutions s’offrent alors aux ex-époux : l’un des conjoints cède le bien à l'autre, qui lui rachète sa part ou alors les deux conjoints conservent le bien en indivision. La réduction d’impôt est alors divisée entre les deux parties en fonction de leur nombre de parts respectives dans le bien Pinel : moitié/moitié, 20/80 %... Autre solution en cas de divorce : revendre le bien Pinel de façon anticipée mais en perdant les avantages fiscaux.
 

Peut-on revendre un Pinel avant livraison du bien ?

 
Il est tout à fait possible de revendre un appartement Pinel avant la livraison. En effet, dans le cadre d’un achat sur plan ou VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, le bien immobilier ne sera pas encore totalement construit et il sera alors possible de le revendre. Comme les avantages fiscaux liés au dispositif Pinel ne débutent qu’à partir de la déclaration des premiers revenus fonciers ; avant la livraison, vous n’êtes pas encore engagé dans un investissement Pinel à proprement dit. Il est alors permis de se lancer dans une revente d’un Pinel sans conséquences fiscales. Lire aussi - Les dates clés à connaître pour investir en Pinel
 

Comment revendre un appartement Pinel ?

 
L’engagement de location de 6 ans minimum est passé, vous souhaitez revendre votre Pinel, plusieurs solutions s’offrent à vous. En effet, soit vous pouvez vous occuper seul de la revente, soit vous pouvez faire appel à un professionnel. Si revendre un appartement Pinel par le biais d’une agence immobilier a un coût financier, cela apporte aussi un savoir-faire non-négligeable.

Revendre son Pinel avec un agent immobilier

En optant pour un mandat exclusif, semi-exclusif, voire un mandat simple, faire appel à une agence immobilière pour revendre un logement Pinel vous permettra de vous simplifier la tâche. L’agent immobilier s’occupera de la publicité de votre annonce, des visites, de la gestion de l’administratif. 

Revendre un Pinel soi-même

Pas convaincu par l’aide que pourrait vous apporter un agent immobilier ? Vous pouvez aussi vous lancer seul dans la revente d’un Pinel. Première étape : fixer le prix de vente. Pour cela, il est nécessaire de bien évaluer le prix du marché : prix pratiqué dans votre ville, mais même plus précisément dans le quartier. Si votre bien est surévalué, il restera longtemps en vente et créera le doute chez les futurs acquéreurs.
Après avoir publié l’annonce immobilière présentant au mieux votre bien, attention d’ailleurs à la qualité des photos, il va falloir se préparer à répondre aux questions des visiteurs potentiels. Pour cela, le mieux est de préparer en amont un dossier reprenant l’ensemble des documents nécessaires à la vente : règlement de copropriété, montant des charges, diagnostics immobiliers, travaux réalisés… 
L’alternative à tout faire seul dans le cas d’une revente Pinel peut aussi être le mandat semi-exclusif. Si cela vous engage à ne donner de mandat qu’à une seule agence immobilière, cela vous permet en parallèle de pouvoir vendre seul votre logement, sans contrepartie financière à verser à l’agent immobilier.
 

Comment vendre un bien Pinel avec un locataire en place ?

 

Comme pour toute vente immobilière avec un locataire en place, vous pouvez donner congé à votre locataire, en l’informant par lettre recommandé avec accusé de réception au minimum six mois avant la fin du contrat de bail. Vous devrez d’ailleurs lui proposer en premier d’acquérir le logement, il dispose d’un droit de préemption durant les deux premiers mois du préavis. 
Pour rappel, il est aussi possible de vendre sans donner congé à son locataire. Dans ce cas-là, il continuera d’occuper le bien aux mêmes conditions de bail avec le nouveau propriétaire.

Voilà comment revendre un investissement Pinel dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation immobilière ! Une revente qui pourra vous permettre de réaliser un autre achat immobilier neuf ou ancien, grâce à l’apport financier obtenu.

Par Céline Coletto

La revente en loi Pinel est-elle soumise à la plus-value immobilière ?

Comme pour toute vente d’un bien immobilier, hors résidence principale, la revente d'un Pinel sera soumise à la taxe sur les plus-values immobilières. Si le prix de revente est supérieur au prix d’achat majoré des frais de notaire, des commissions versées aux intermédiaires et des dépenses pour travaux, cette plus-value immobilière sera taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 15 % au titre des prélèvements sociaux. A partir de la 6ème année de détention, et donc premier palier d’engagement de la loi Pinel, cette taxation devient dégressive. Revendre un appartement Pinel n’échappera à cette taxation qu’au bout de 22 ans de détention au titre de l’impôt sur le revenu, 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel, revente Pinel

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