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Le spécialiste pour investir dans l'immobilier avec la loi Pinel

Paroles d'expert Mieux comprendre l'investissement loi Pinel

Edition du 03/07/2019

Investir en loi Pinel, mode d’emploi !

loi pinel mode d'emploi
Découvrez comment investir avec la loi Pinel, dispositif de soutien à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. © Fotolia

C’est le dispositif en vogue pour investir et défiscaliser dans l’immobilier neuf : la loi Pinel créée en 2014. Voici comment réaliser et réussir un investissement Pinel. Loi Pinel, mode d’emploi !

Elle a succédé en 2014 à la loi Duflot, la loi Pinel est actuellement le principal dispositif de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Du nom de la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel, cette loi permet d’acquérir un logement neuf tout en défiscalisant. Découvrez comment investir avec la loi Pinel

Quels sont les objectifs de la loi Pinel ?


Pour les pouvoirs publics, le dispositif Pinel répond à plusieurs objectifs : soutenir la construction neuve, dynamiser le marché locatif dans les zones tendues en créant du logement neuf intermédiaire à louer à destination des classes moyennes... 
Pour les investisseurs particuliers qui souhaitent investir dans la pierre, la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier, de préparer l’avenir en obtenant des revenus locatifs réguliers, tout en défiscalisant. Des objectifs différents et qui, pourtant, ont permis de faire le succès du dispositif Pinel depuis 2014.
A noter : le dispositif Pinel a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2021.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?


Le dispositif fiscal Pinel permet de défiscaliser une partie du prix d’achat d’un logement neuf en contrepartie de l’engagement de louer ce bien immobilier en respectant un plafond de loyers et un plafond de revenus pour le locataire. 
Dans le détail, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif en réduisant ses impôts de 12, 18 ou 21 % du coût d’acquisition d’un logement neuf, en s’engageant à le louer durant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt se calcule sur un prix d’achat plafonné à 300 000 € et un prix au mètre carré jusqu’à 5 500 €/m². Cela permet donc une économie d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans et jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année.
Exemple d’un investissement Pinel : pour l’achat d’un appartement neuf à 200 000 €, pour un engagement à louer le bien durant 6 ans, le bonus fiscal sera au total de 24 000 €, soit 4 000 € de réduction d’impôt chaque année. Un dispositif très efficace pour les primo-accédants, ceux qui investissent dans l’immobilier neuf pour la première fois.
A noter : la loi Pinel permet de réaliser jusqu’à deux investissements immobiliers chaque année, toujours avec ce plafond de 300 000 € maximum. Il est donc possible d’acheter deux appartements neufs Pinel de 150 000 € sur une même année par exemple.


Quelles sont les contreparties de la défiscalisation immobilière Pinel ?


En échange de cette défiscalisation immobilière, l’investisseur particulier s’engage à louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans en respectant un plafond de loyers et un plafond de ressources pour le locataire. 
A noter : dans un premier temps, l’investisseur Pinel s’engage seulement sur une durée de 6 ans. Engagement locatif qu’il pourra ensuite prolonger de deux fois trois ans pour augmenter sa période de défiscalisation.

- Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel ayant été imaginé pour développer le marché locatif intermédiaire, à destination des classes moyennes, il est adossé à un système de plafond de loyers en fonction de la zone géographique où est situé l’investissement immobilier. Plus la zone est tendue, plus le plafond de loyer est élevé.
Ainsi, le territoire français est découpé en 5 zones : Abis, A, B1, B2 et C. Depuis le 15 mars 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel, elles réunissent les zones rurales et les villes et agglomérations de moins de 250 000 habitants.
A noter : une dérogation a été accordée jusqu’à fin 2021 à la trentaine de villes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, c’est-à-dire des villes ayant subi la fermeture d’un site militaire. Parmi celles-ci, on peut citer : Laval, Cambrai, Arras, Châlons-en-Champagne, Metz, Caen, Dijon, Briançon, Limoges, Reims… qui resteront éligibles au dispositif Pinel, quel que soit leur zone.
 
Pour investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Pinel, il reste donc les zones Abis, A, B1, soit les plus tendues sur le marché immobilier. De quoi encore sécuriser davantage son investissement dans la pierre. Il est ainsi possible d’investir en loi Pinel à Paris et en petite couronne en zone Abis. 
La zone A englobe la grande couronne parisienne, le Genevois français, certaines communes de la Côte d’Azur, c’est-à-dire dans les Alpes-Maritimes et le Var ; mais aussi désormais Lyon et Villeurbanne, Lille, Montpellier, Ajaccio...
La zone B1 contient les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements des DOM-TOM (Guadeloupe, Martinique, Réunion et Guyane) et certaines villes de régions touristiques, comme La Baule ou Biarritz… 

- Quels sont les plafonds de loyer Pinel ?
Selon la zone géographique où est situé l’investissement Pinel, un plafond de loyer différent s’applique. Il est environ de 20 % moins élevé que le marché locatif traditionnel : 
Zone A bis=17.17 €/m²
Zone A=12.75 €/m²
Zone B1=10.28 €/m²
Zone B2 éligible=8.93 €/m²
A ces plafonds de loyer Pinel, s’applique un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement, qui est égal à 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Exemple : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond à appliquer en 2019 se calcule ainsi : 10.28 x (0.7 + 19/40)=12.08 €/m².
Il existe bien sûr des spécificités. Pour mieux correspondre aux réalités du marché locatif, des arrêtés pris par les préfets de région ont créé des plafonds de loyer Pinel particuliers. Exemple à Villejuif, Fontenay-sous-Bois et Saint-Ouen…, classées en zone A bis, le plafond est limité à 14.59 €/m². Lyon et Villeurbanne, en zone A, ont un plafond particulier de 12.15 €/m². Dans le Genevois français, à Divonne-les-Bains et Annemasse…, le plafond spécifique est de 12.45 €/m².

Un plafond de loyer spécial pour la loi Pinel en outre-mer
Autre particularité, le plafond de loyer de la loi Pinel en outre-mer. En 2019, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 10.37 € dans les départements d'outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. En Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna, le plafond est de 12,80 €/m².
A noter : les plafonds de loyer sont réévalués chaque année pour suivre l’évolution du coût de la vie. De quoi sécuriser les revenus locatifs de l'investisseur Pinel sur le long terme.

Lire aussi - Comment investir avec la loi Pinel outre-mer ?

- Quels sont les plafonds de ressources du dispositif Pinel ?
Comme le dispositif Pinel a été créé pour loger les classes moyennes, qui n’ont pas accès au logement social et pour qui le marché locatif privé peut être trop cher, les futurs locataires d’un logement neuf Pinel doivent respecter un plafond de ressources. Là encore, ce plafond de revenus évolue selon la zone. Il est également revu chaque année par les pouvoirs publics.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, les plafonds annuels de ressources des futurs locataires éligibles ont été revalorisés de 3.42 % en métropole, de + 2.24 % dans les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon et de + 1.98 % en Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et dans les îles Wallis et Futuna.
Exemple 1 : un futur locataire d’un investissement Pinel pourra gagner jusqu’à 38 236 € par an pour une personne seule en zone Abis en métropole, soit presque 3 200 € de revenus mensuels.
Exemple 2 : une famille de 4 personnes, en zone B1, comme à Strasbourg, les revenus pourront atteindre 60 420 € par an, soit plus de 5 000 € par mois.
Exemple 3 : un couple en outre-mer, logé dans un investissement Pinel à La Réunion, pourra gagner 37 547 € par an, soit jusqu’à plus de 3 100 € par mois.

Lire aussi - A qui pouvez-vous louer votre investissement Pinel ?

A noter
: particularité du dispositif Pinel : il est possible de louer un investissement Pinel à ses ascendants ou descendants s’ils ne font pas partie de son votre foyer fiscal et s’ils respectent les plafonds de revenus de la loi Pinel. Ainsi, vous pourrez loger enfant, petit-enfant, voire vos parents dans votre investissement locatif.
Par Céline Coletto

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel, loyer Pinel, plafond de loyer, Pinel outre-mer

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