Avant de se lancer dans un achat en Pinel, l'investisseur doit se poser plusieurs questions à propos de l'emplacement, la qualité, la rentabilité...
Créé en 2014, pérennisé jusqu’à fin 2024, le dispositif Pinel a fait ses preuves pour investir dans l’immobilier neuf ; encore faut-il être vigilant sur certains points. Découvrez ici comment bien investir avec la loi Pinel en 2023 avec 5 conseils pour réussir son investissement Pinel.
La loi de finances 2021 a pérennisé la
loi Pinel jusqu’en 2024. Ce dispositif fiscal de soutien à l’investissement dans l’immobilier neuf offre de nombreux avantages et notamment une possibilité de défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’acquisition. Voici le
top 5 des conseils pour réussir son investissement en loi Pinel en 2023.
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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf pour investir
- Quels dispositifs pour investir dans le neuf
- Investir en VEFA, mode d'emploi
La loi Pinel 2023, c’est quoi ?
La loi Pinel permet de réduire ses impôts tout en se créant un patrimoine immobilier. Il s’agit de
défiscaliser jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans en s’engageant à louer ce futur logement neuf avec un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources.
Découvrez notre dossier spécial sur la loi Pinel.Concrètement, la réduction d’impôt représente 12 %, 18 %, voire 21 % du prix d’acquisition d’un logement neuf, prix limité à 300 000 € et un plafond de prix de 5 500 €/m². Le bonus fiscal se calcule selon la durée d’engagement de location : 12 % sur 6 ans, 18 % pour 9 années, 21 % pour 12 ans. Ainsi, cela peut représenter jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année. A noter que si l’engagement minimal est de 6 ans, la durée de mise en location peut être renouvelée de deux fois trois ans par la suite.
Pour obtenir cet avantage fiscal Pinel, l’investisseur immobilier doit respecter des plafonds liés à la loi Pinel. D’abord, un
plafond de loyer Pinel qui est revalorisé chaque année et qui varie selon la zone où est située le bien immobilier loué. Ensuite, comme il s’agit de soutenir la production de logements neufs intermédiaires, c’est-à-dire pour les classes moyennes qui n’ont pas accès au logement social et pour qui le marché privé reste onéreux, les locataires d’un logement Pinel sont soumis à un plafond de ressources. Là aussi, le plafond de revenus qui s’applique au dispositif Pinel est revalorisé chaque année, il varie selon la zone géographique et la composition du ménage qui va occuper le bien.
Conseil dispositif Pinel : simuler son besoin de défiscalisation
Avant de se lancer dans la recherche d’un investissement Pinel, il est conseillé d’évaluer sa situation fiscale et financière.
En effet, la loi Pinel permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € d’économies d’impôt sur 12 ans. Il faut donc déterminer votre situation fiscale, à court et moyen terme, pour établir combien investir pour rendre votre investissement Pinel le plus pertinent possible. Concrètement, si vous payez 3 000 € d’impôt par an, il n’est peut-être pas nécessaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 000 € grâce à votre logement Pinel.
La défiscalisation Pinel se calcule en fonction du prix d’acquisition, plafonné à 300 000 €. Elle est de maximum 12 % du prix d’achat pour 6 ans d’engagement de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Il faut donc également se projeter pour évaluer votre niveau d’imposition dans les années à venir.
Il
s’agit ensuite de calculer sa capacité d’emprunt. En effet, le financement d’un investissement locatif se fait en général à crédit pour bénéficier de l’effet levier des prêts, d’autant plus si les taux d’intérêt sont bas. L’effort d’épargne, c’est-à-dire ce qu’il reste à financer une fois les loyers et le bonus fiscal ôtés, doit être en accord avec vos revenus.
Conseil n°1 pour investir avec le dispositif Pinel : inutile de se lancer dans la recherche d’un investissement locatif Pinel si votre objectif de défiscalisation est faible et surtout si vous n’avez pas la capacité de financement nécessaire pour obtenir un crédit immobilier.
Acheter en Pinel : comment ça marche ? Où investir en 2023 ?
Comme pour tout achat immobilier pour habiter ou pour louer, premier conseil pour investir en loi Pinel : l’emplacement est primordial. En cas d’investissement locatif, il est notamment le gage de trouver plus facilement un locataire mais aussi un acquéreur en cas de revente. Avec le dispositif Pinel, trois zones sont éligibles : les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire là où les marchés locatifs sont les plus tendus : Paris, région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, mais aussi les grandes métropoles… Ce recentrage du dispositif depuis le 15 mars 2019 est une sorte de garantie d’un marché locatif tendu et donc d’intéresser le plus de locataires possibles.
Particularité : certaines localités situées en zone B2 et C restent éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit de villes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, c’est-à-dire des villes ayant subi la fermeture d’un site militaire comme Laval, Cambrai, Arras ou encore Briançon...
A noter qu’une
expérimentation de zonage a été lancée en Bretagne, principalement située en zone B2, afin que le préfet puisse déterminer au cas par cas, selon les villes, les quartiers ou les projets urbains où il sera encore possible de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel.
Encore faut-il opter pour des quartiers pertinents et qui le seront toujours dans une dizaine d’années au terme de la période minimale de location si vous souhaitez revendre. En effet, en cas de vacance locative ou de décote à la revente, c’est le rendement locatif de tout le projet immobilier qui peut y perdre.
Conseil n°2 pour investir en loi Pinel : à propos de l’emplacement de votre futur investissement Pinel, les questions à se poser : voudrais-je vivre dans cette ville et dans ce quartier ? Est-ce que j’aimerais encore y habiter dans une dizaine d’années ? Est-ce que mes proches, mes enfants ou mes parents par exemple, y habiteraient plus tard également ? Si la réponse est oui, alors c’est le bon emplacement.
A noter qu’une des particularités de la loi Pinel 2023 est qu’il est permis de faire profiter ses proches de son investissement locatif. En effet, il est possible de louer son logement Pinel à ses ascendants ou descendants s’ils respectent le plafond de ressources et qu’ils n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur.
Avantage : comment se renseigner sur les atouts de ce programme neuf en loi Pinel ?
Une fois l’emplacement validé, autre conseil pour réaliser un investissement Pinel : il faut s’intéresser à l’opération en elle-même. Si bien sûr, l’immobilier neuf offre de sérieux atouts à un investisseur : pas de gros travaux pendant 10 ans minimum dans les parties communes, un logement aux dernières normes techniques et environnementales, il faut prêter attention à l’immeuble en lui-même et les prestations du logement.
D’abord, il est préférable d’être vigilant au ratio propriétaire-occupant / investisseur dans l’ensemble de l’immeuble. Un immeuble occupé par des propriétaires sera certainement mieux entretenu que par des locataires qui ne resteront que quelques années, voire quelques mois.
Ensuite, attention à la qualité des prestations dans les parties communes et à l’intérieur du logement. Des matériaux de qualité et donc plus robustes, de larges terrasses, un jardin paysager fourni, pourquoi pas une piscine, seront autant d’atouts à la location et à la revente. Même si vous ne comptez pas y habiter, une opération d’entrée de gamme pourrait être un frein dans le futur.
Conseil n°3 pour réussir son investissement Pinel : à propos du programme neuf Pinel, les interrogations à avoir avant l’achat immobilier : quels sont les atouts de cet immeuble et de ce logement neuf ? Quel est son potentiel dans le futur ?
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Logement : que faire pour concrétiser son achat Pinel 2023 ?
Avec un achat sur plan d’un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, comme c’est le cas dans la plupart des investissements dans l’immobilier neuf, il est nécessaire d’être attentif à la qualité du promoteur mais aussi à certains points administratifs et juridiques.
Première étape : est-ce que le permis de construire est purgé de tout recours ? Si ce n’est pas le cas, l’opération peut encore être annulée ou modifiée, la récupération des mises de fond est possible, mais vous aurez perdu du temps pour rien.
Une fois le permis obtenu définitivement, peu de risques que le chantier traîne considérablement ; mais que ce soit un promoteur national à la solide réputation ou un promoteur régional qui connaît bien son secteur, une garantie d’achèvement est impérative. Elle assurera le financement des travaux même en cas d’imprévus.
Attention aux rentabilités trop alléchantes. Si le dispositif Pinel impose des plafonds de loyers, différents selon le zonage, certains marchés locatifs n’atteignent pas ces plafonds. Une étude impartiale des niveaux de loyers dans le voisinage est impérative pour calculer au plus juste la rentabilité locative de votre investissement.
Conseil n°4 pour investir en loi Pinel : pour que votre investissement Pinel soit un succès, il faut s’interroger : est-ce que mon promoteur et ce projet immobilier sont solides juridiquement ? Est-ce que les futurs loyers et donc la rentabilité associée est réalisable ? Si, là encore, la réponse est affirmative à toutes ces questions, alors il ne reste plus qu’à franchir le cap et se lancer dans un investissement Pinel.
Comment mettre en location un investissement Pinel ?
Dans les douze mois qui suivent la livraison de votre logement Pinel, vous devez impérativement parvenir à louer votre bien, durant au moins 6 ans. Ouverture du
compteur électrique, abonnement au service de l’eau…, la mise en location d’un investissement Pinel est semblable à celle d’un appartement classique pour ce qui est du côté pratique. En revanche, il existe plusieurs spécificités.
- La location nue, non-meublée, doit se faire au titre de la résidence principale du locataire.
- Le revenu du ménage locataire et le loyer pratiqué sont plafonnés.
En effet, un plafond de loyer au mètre carré, charges non comprises, s’applique selon l’emplacement géographique où est situé l’investissement Pinel.
En attendant la mise à jour des plafonds pour 2023, le plafond de loyer Pinel 2022 est, pour rappel, de :
- 17,62 €/m² en zone A bis,
- 13,09 €/m² en zone A,
- 10,55 €/m² en zone B1
- 9.17 €/m² en zone B2.
C’est-à-dire que pour un investissement Pinel à Paris de 40 m², le plafond de loyer, selon un coefficient multiplicateur spécifique, ne pourra dépasser : 17.62 x (0.7 + 19/40) = 20,70 €/m² de surface utile.
En effet, pour ne pas désavantage certaines surfaces, une formule s’applique, en plus du plafond fixé : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement, sans pouvoir dépasser 1,2.
Pour ce qui est de trouver le locataire Pinel, il est conseillé de s’informer sur les plafonds de revenus qui s’appliquent. A qui donc louer son appartement Pinel ? Dans le cadre de la loi Pinel, un plafond de ressources, revalorisé chaque année, s’applique pour savoir quel locataire est éligible. Un plafond établi en fonction de la zone géographique où est situé le bien et selon la composition du ménage. Ainsi, un célibataire parisien pourra gagner jusqu’à 39 363 € par an. Un couple à Nantes sera éligible jusqu’à 3 570 € de revenus mensuels environ.
Conseil n°5 pour louer son investissement Pinel : il faut appliquer scrupuleusement les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire. En effet, le non-respect de ces engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.
Par Céline Coletto
