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Edition du 16/07/2021
Mise à jour le 08/03/2022

Défiscalisation Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

calcul défiscalisation Pinel
La défiscalisation Pinel peut permettre de réduire de 63 000 € vos impôts sur le revenu, voici comment calculer le crédit d'impôt Pinel. © Shutterstock

La loi Pinel est le principal dispositif de défiscalisation immobilière dans l’immobilier neuf. Elle permet de réduire son imposition jusqu’à 63 000 €. Voici comment réaliser le calcul de la défiscalisation Pinel.

Depuis 2014, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement du moment, offre un avantage fiscal aux investisseurs immobiliers. Encore faut-il savoir combien vous rapportera la défiscalisation Pinel chaque année ? Découvrez comment connaître le montant du crédit d’impôt Pinel dans le cadre d’un investissement locatif.

 

👇Défiscalisation Pinel, c’est quoi ?


Le loi Pinel est un dispositif de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. En contrepartie d’un engagement de location d’un logement acheté neuf, l’investisseur Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable et d'un montant global d’investissement de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Il s’agit d’acheter pour investir et ainsi faire de la défiscalisation immobilière.

Mais les atouts du dispositif Pinel ne s’arrêtent pas là : outre le soutien général à la construction neuve dans les zones les plus tendues du territoire et la réduction d’impôt, la loi Pinel permet de se bâtir un patrimoine immobilier ou de loger ses parents ou ses enfants. De quoi aussi préparer sa retraite avec des revenus complémentaires à la fin de sa vie active. Reste à calculer les avantages financiers de la loi Pinel.

 

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☑️Calcul réduction impôt Pinel : mode d’emploi

 

La loi Pinel est donc un dispositif fiscal d’incitation à acquérir un logement neuf pour le mettre en location sur le marché intermédiaire. L’investisseur s’engage à acheter pour louer un appartement neuf qu’il met en location durant au moins six ans en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. En échange, il perçoit une réduction d’impôt Pinel qui peut atteindre 6 000 € par an.

Le crédit d’impôt Pinel varie selon le prix d’acquisition et la durée d’engagement de location.

 

📃Calcul défiscalisation Pinel

 

La réduction d’impôt Pinel varie d’abord selon la durée d’engagement de location.
- Pour 6 ans de mise en location : le montant de la défiscalisation Pinel est de 12 % du prix d’achat.
- Pour 9 ans de location : le crédit d’impôt Pinel est de 18 % du prix d’acquisition.
- Pour 12 ans de location : la réduction d’impôt Pinel est de 21 % du coût du logement neuf. 
Concrètement, cela correspond à 2 % par an d’engagement à louer durant 6 et 9 ans, auquel s’ajoute 1 % par an entre la 10ème et 12ème année de location supplémentaire. 
Exemple de calcul défiscalisation Pinel : pour un investissement de 100 000 €, la réduction d’impôt sera de 12 000 € pour 6 ans, soit 2 000 € par an.

Info en + : il est possible de défiscaliser en loi Pinel pour deux logements maximum.

 

👛Réduction impôt Pinel : quel calcul ?

 

Le crédit d’impôt Pinel se calcule aussi selon le prix d’acquisition du logement neuf. Pour cela, il faut prendre en compte le prix de revient global de l’achat immobilier neuf, c’est-à-dire : 

- dans le cas d’un achat sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, le prix de revient comprend le prix d’acquisition, ainsi que les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière, sans oublier la TVA, les éventuels droits d’enregistrement et de publicité foncière ou encore les commissions versées aux intermédiaires. De quoi booster l’avantage fiscal et donc améliorer encore la rentabilité de votre investissement immobilier.

- dans le cas de la construction d’une maison Pinel, ce qui n’est plus possible depuis le 1er janvier 2021, le prix de revient se compose du prix de la construction ainsi que du prix du terrain à bâtir, les coûts de viabilisation, les frais de notaire mais aussi les équipements indispensables, type cuisine, salle de bain…

- dans le cas d’un logement inachevé qui nécessite des travaux pour être habitable, le prix de revient intègre le prix d’achat comme listé ci-dessous, auquel s’ajoute le coût des travaux. 

 

🔎Défiscalisation Pinel : comment la calculer ?

 

Ce prix de revient global est plafonné à 300 000 € par an, auquel s’ajoute un autre plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Si le prix de revient est inférieur à 300 000 € mais que le prix par mètre carré reste supérieur à 5 500 €, c’est le plafond par mètre carré qui prime sur le plafond global.

Dans le cas d’un investissement Pinel au-delà des 300 000 € de plafond ou des 5 500 €/m², l’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Pinel. Le crédit d’impôt sera calculé sur le plafond maximal de 300 000 €, soit jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans de location :

Réduction d’impôt Pinel maximale : 63 000 € = 300 000 € x 21 %

 

🌴Simulation Pinel outre-mer


La loi Pinel s’applique aussi dans les DOM-TOM avec des atouts financiers encore plus importants. Que ce soit à la Guadeloupe, la Martinique, sur l’île de la Réunion, la Guyane, Mayotte mais aussi Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française et les îles de Wallis et Futuna, investir en loi Pinel est possible avec un bonus fiscal qui peut atteindre 96 000 €. Une économie d’impôt de 8 000 € par an est permise selon la simulation Pinel DOM-TOM la plus bénéfique. 

En effet, pour six années de mise en location, le bonus fiscal Pinel en outre-mer est de 23 % contre 12 % en métropole, soit 69 000 € de réduction d’impôt possible. Sur 9 ans, le taux Pinel DOM-TOM est de 29 %, soit presque 10 000 € d’impôt en moins chaque année. Pour la durée maximale d’engagement de location, 12 ans, la simulation d’économie d’impôt Pinel est donc de 8 000 €.

Info en + : un plafond de loyer Pinel outre-mer spécifique s’applique, ainsi qu’un plafond de revenus pour le locataire dédié est prévu pour les DOM-TOM. Sinon, la loi Pinel outre-mer bénéficie des mêmes avantages que la loi Pinel classique, qui s’applique dans l’hexagone. 

Lire aussi - Comment investir avec la loi Pinel en outre-mer ?

💶Montant défiscalisation Pinel : cas pratique

 

Pour un achat Pinel de 200 000 € et un premier engagement de six ans de location, le bonus fiscal Pinel sera de 200 000 € x 12 % = 24 000 €. Cela représente un crédit d’impôt de 4 000 € par an. 

calcul réduction impôt pinel
Inchangée en 2022, à compter de 2023, la réduction d'impôt Pinel devrait être abaissée pour l'achat d'un appartement neuf. © Shutterstock
Si votre imposition sur le revenu est au-delà des 4 000 € par an, le crédit d’impôt Pinel sera soustrait de votre impôt sur le revenu et la défiscalisation sera donc optimale. En revanche, si l’avantage fiscal est supérieur à votre niveau d’imposition, l’excédent n’est pas reportable les années suivantes, comme dans le cas d’un déficit foncier par exemple. Une partie du crédit d’impôt sera perdue et cela sera moins de rentabilité à terme pour votre investissement locatif.

Loi Pinel 2022 : quelle réduction d’impôt ?

 

Pour ceux qui veulent réaliser un investissement en loi Pinel en 2022, il ne devrait pas y avoir de modifications à propos du montant de la défiscalisation Pinel. Le calcul du crédit d’impôt Pinel sera le même : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. En revanche, on sait déjà que la loi Pinel 2023, puis la loi Pinel 2024 offriront de moindres réductions d’impôt. 

Lire aussi - Faut-il encore investir en loi Pinel ?

 

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📆Loi Pinel 2023 et 2024 : moins de défiscalisation Pinel

 

Pour la loi Pinel 2023, la quotité de la défiscalisation Pinel serait diminuée à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location ; 15 % pour 9 ans ; 17,5 % pour 12 ans. La réduction d’impôt Pinel serait alors de 45 000 € maximum. Pour la loi Pinel 2024, le bonus fiscal Pinel passerait à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans de location Pinel. A compter de 2023, la loi Pinel serait moins attractive. Idem pour la loi Pinel DOM-TOM, pour un engagement de location de 6 ans, le taux sera de 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024 ; pour un engagement de location de neuf ans, le taux passe à 26 % en 2023 et 23 % en 2024. 

De quoi rogner l’avantage fiscal du dispositif et de bouleverser les différentes simulations Pinel et leur rentabilité. A noter que le bonus fiscal Pinel sera maintenu pour les logements neufs aux performances énergétiques supérieures à la réglementation en vigueur, c’est-à-dire au-delà de la nouvelle RE 2020, en application depuis le 1er janvier 2022.

Ne connaissant pas encore les contours précis du dispositif Pinel post-2022 et de ce possible maintien des avantages fiscaux, vous avez tout intérêt de vous lancer dès maintenant dans un investissement locatif en profitant de calculs de rentabilité et simulations Pinel déjà largement éprouvés.

Voici de quoi calculer la réduction Pinel pour faire baisser votre impôt sur le revenu, grâce à la défiscalisation immobilière, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

Par Céline Coletto

Calcul crédit impôt Pinel : exemples

Voici quelques exemples de calcul de réduction d’impôt Pinel pour vous aider dans votre projet d’investissement immobilier.

- Pour un investissement Pinel de 300 000 € sur 9 ans de location, le bonus fiscal Pinel sera de 54 000 € : 300 000 € x 18 %. Cela représente une réduction d’impôt Pinel de 6 000 € par an.

- Pour une acquisition immobilière Pinel de 220 000 € sur 6 ans de location, le crédit d’impôt Pinel sera de 26 400 € : 220 000 € x 12 %. Le bonus fiscal Pinel est alors de 4 400 € par an.

- Pour un achat immobilier Pinel de 150 000 € sur 12 ans de mise en location, la défiscalisation Pinel sera de 31 500 € : 150 000 € x 21 %, soit un crédit impôt Pinel de 3 000 € par an les 9 premières années et 1 500 € par an les 3 dernières.

Info en + : il est possible de s’engager sur seulement 6 ans au départ et ensuite de décider de prolonger, ou non, de deux fois trois ans, la période de mise en location sous conditions de ressources du locataire et de plafond de loyer. 

Lire aussi - Défiscalisation immobilière, comment ça marche ?

Tags loi Pinel, dispositif Pinel, investissement immobilier, investissement locatif, calcul, réduction d'impôt

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