Le spécialiste pour investir dans l'immobilier avec la loi Pinel

Edition du 27/11/2020
Mise à jour le 07/03/2022

A quoi va ressembler la loi Pinel en 2022, et après ?

loi pinel 2022
Depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel se recentre sur les appartements neufs. Impossible d'acheter ou faire construire une maison neuve en Pinel.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été prorogé jusqu’à fin 2024 ; mais à quoi va-t-il ressembler en 2022 et ensuite ? Eléments de réponses grâce aux différentes lois de finances votées chaque fin d'année. Tout pour en savoir plus sur la loi Pinel 2022 ; mais aussi la loi Pinel 2023.

La loi Pinel, mécanisme fiscal de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, a été prolongée jusqu'en 2024 par la Loi de Finances 2021. Mais alors qu'est-il prévu pour la loi Pinel 2022 ? La loi Pinel 2023 ? La loi Pinel 2024 ?
 

Loi Pinel : une nouvelle version depuis 2021

 
Après une phase de concertations et d’échanges avec les professionnels du bâtiment et de l’immobilier pour évoquer la pérennité du dispositif, la loi Pinel a donc bien été prorogée après le 31 décembre 2021. De quoi apporter de la visibilité au secteur de la promotion immobilière.
En effet, depuis sa création en 2014, les investissements Pinel représentent la moitié des appartements neufs construits par les promoteurs immobiliers, soit entre 35 000 et 40 000 logements neufs par an, déclarés ainsi auprès de l’administration fiscale. Difficile du coup pour le gouvernement de supprimer ce gros coup de pouce fiscal dont l’impact est indéniable sur la construction de logements neufs en France.
Le gouvernement a donc prolongé à l’identique la loi Pinel en 2021 et en 2022, c’est-à-dire avec une réduction d’impôt jusqu’à 6 000 € par an pour l’acquisition puis la mise en location d’un logement neuf Pinel durant six années minimum. Cela peut représenter jusqu'à 63 000 € d'avantage fiscal Pinel au total. Le bénéfice fiscal de la loi Pinel reste donc de 12 % pour six ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, en respectant un plafond de loyer à des locataires sous conditions de ressources.
 

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Loi Pinel : mode d’emploi

 
Du côté des pouvoirs publics, la loi Pinel consiste à soutenir la production de logements neufs à louer sur les marchés locatifs tendus, c’est-à-dire les zones A, A bis et B1 du territoire. Il s’agit d’encourager la mise en location d’appartements neufs à des loyers encadrés, pour des locataires sous conditions de ressources. Un investisseur achète un logement neuf et obtient une réduction d’impôt s’il s’engage à le louer en respectant un plafond de loyer et un plafond de revenus pour le locataire. Les plafonds de loyer Pinel étant d’environ 20 % inférieur au marché de la location privée, les plafonds de ressources orientant la location sur les classes modestes ou moyennes, la loi Pinel permet de produire du logement intermédiaire.
Du côté de l’investisseur immobilier, la loi Pinel peut permettre de :
- se constituer un patrimoine dans l’immobilier neuf aux dernières normes techniques et environnementales, sans travaux à prévoir durant une dizaine d’années ; 
- percevoir des revenus complémentaires en vue de la retraite, au moment de la fin de la vie active quand les revenus salariaux s’arrêtent ;
- loger ses proches, ascendants comme descendants ;
- diminuer son imposition grâce au bonus fiscal ;
- récupérer l’appartement Pinel pour soi-même ou le revendre au terme des années d’engagement de location, soit 6 ans minimum.
 

La loi Pinel se recentre sur les appartements neufs 

 
A noter tout de même que depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel n'est plus éligible que pour les appartements neufs. Acheter pour louer une maison neuve en Pinel ou faire construire pour louer en Pinel n'est plus permis, conformément aux décisions du précédent budget 2020. 
En revanche, il est toujours possible de réaliser deux investissements Pinel par an. L'avantage fiscal Pinel se calculera sur un prix d'acquisition plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m². Il faut aussi respecter des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour le locataire, qui sont mis à jour chaque année. L'investissement Pinel doit également se situer dans les zones tendues de l'hexagone : zone A, Abis et B1. La zone B2 est exclue du dispositif Pinel, hormis en Bretagne où une expérimentation spécifique est en place. La loi Pinel DOM-TOM s'applique aussi en outre-mer avec des barèmes et avantages dédiés. 
 

Loi Pinel 2022 : une version identique


C’est une version similaire qui s'applique pour la loi Pinel 2022. La Loi de Finances 2022 n'a apporté aucune modification au principal dispositif de défiscalisation immobilière lié au marché du neuf. La loi Pinel reste identique en 2022. La version du dispositif Pinel 2022 offrira donc toujours une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 € par an pour l’achat d’un appartement neuf mis en location durant au moins six ans. 
Lire aussi - Comment calculer la réduction d'impôt Pinel ?
 
Loi Pinel 2021 & Loi Pinel 2022
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction Pinel 12% 18% 21%
 

Loi Pinel 2023 et loi Pinel 2024 moins attractives

 
Si la loi Pinel 2021 et 2022 n'entraîne pas de modifications majeures, l’exécutif a prévu de changer le dispositif de défiscalisation immobilière à compter de 2023. Pour la loi Pinel 2023, le bonus fiscal Pinel serait abaissé à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location ; 15 % pour 9 ans ; 17,5 % pour 12 ans. Cela représenterait encore jusqu'à 52 500 € d'avantage fiscal pour un achat immobilier neuf à 300 000 €.
 
Loi Pinel 2023
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Taux réduction Pinel 10.5% 15% 17.5%
Avantage fiscal Pinel maximal 31 500 € 45 000 € 52 500 €
Bonus fiscal Pinel jusqu'à 5 250 €/an jusqu'à 5 000 €/an jusqu'à 4 375 €/an
 
Autre tour de vis prévu pour la loi Pinel 2024 avec un avantage fiscal de 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans de location de l’investissement Pinel. De quoi rendre le dispositif moins attractif. 
 
Loi Pinel 2024
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction Pinel 9% 12% 14%
Avantage fiscal Pinel maximal 27 000 € 36 000 € 42 000 €
Bonus fiscal Pinel jusqu'à 4 500 €/an jusqu'à 4 000 €/an jusqu'à 3 500 €/an
 

Loi Pinel DOM-TOM 2023 et 2024 : à quoi s'attendre ?

 
La loi Pinel outre-mer 2021 reste identique en termes de taux de déduction Pinel. Idem pour la loi Pinel DOM-TOM 2022. En revanche, à compter de 2023, les taux de réduction Pinel seront également réduits progressivement pour un investissement en outre-mer, d'après le budget 2021. Pour un engagement de location de six ans, le taux sera de 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024 ; pour un engagement de location de neuf ans, le taux passe à 26 % en 2023 et 23 % en 2024. 
 

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Loi Pinel 2023 : vers une version plus écologique ?

 
investissement Pinel 2022
La loi Pinel devrait se verdir à compter de 2023 pour conserver les actuels niveaux de bonus fiscal et donc ses atouts pour investir dans le neuf.
Face à ces réductions d'avantage Pinel, le législateur a, en parallèle, prévu de verdir la loi Pinel pour soutenir de l’immobilier neuf plus écologique. La loi Pinel 2023 et 2024 conserverait les actuels taux de bonus fiscal si les futurs programmes neufs Pinel respectent « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation », dont les critères seront définis par décret, c’est-à-dire au-delà de la RE 2020 qui est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2022. D’ailleurs, la ministre du Logement du moment, Emmanuelle Wargon, a annoncé un label écologique allant au-delà des exigences de la RE 2020 qui pourrait permettre d’obtenir des avantages fiscaux. De là à penser qu’un Pinel vert va voir le jour à compter de 2023, il n’y a plus qu’un pas à franchir. 
A noter que les taux actuels de la loi Pinel 2022 seront aussi maintenus en l’état jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Par Céline Coletto

A noter - Ceux qui achètent dès aujourd'hui un investissement Pinel, c'est-à-dire en 2022, n'auront pas à subir la décôte prévue à compter de 2023. Les investisseurs Pinel conserveront leur avantage fiscal initial durant toute la durée de leur investissement locatif. Vous avez donc tout intérêt à démarrer dès à présent vos recherches pour conclure votre achat pour louer d'ici fin 2022.

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