Afin de faciliter votre navigation et vous proposer des offres adaptées, notre site utilise des cookies. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page sur le respect de la vie privée. Fermer

Le spécialiste de la loi de défiscalisation Pinel

Actualités LOI-PINEL

Edition du 04/04/2019

Dispositif Pinel : en finir avec les idées reçues

investissement Pinel
La Fédération des Promoteurs Immobiliers monte au créneau pour défendre le dispositif Pinel, face aux nombreuses idées reçues. © FPI

Les promoteurs immobiliers en ont ras la truelle des idées fausses qui circulent contre le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif. Face aux idées préconçues, la FPI tente d’apporter des réponses en 10 points.

Après un rapport très critique de la Cour des comptes, après une image tronquée véhiculée par le Président de la République lui-même envers les propriétaires-bailleurs… l’image de l’investisseur et du dispositif Pinel, principal dispositif de soutien à l’investissement locatif, a été écornée. D’où la mobilisation des promoteurs immobiliers via leur principale fédération, la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, pour battre en brèche 10 idées reçues contre la loi Pinel.
Non, le dispositif Pinel ne bénéficie pas qu’à des ménages privilégiés ! Non, le dispositif Pinel ne concurrence pas le logement social ! Non, le dispositif Pinel ne coûte pas trop cher aux finances publiques ! 

Qui investit avec le dispositif Pinel ?


Première idée reçue : le dispositif Pinel ne bénéficierait qu’à des ménages privilégiés. Ce à quoi la FPI répond qu’il faut distinguer les ménages locataires et les ménages investisseurs en Pinel. Pour info, les locataires des logements produits en Pinel font partie des classes moyennes : 70 % de la population française a des revenus inférieurs au plafond et peut donc bénéficier d’un loyer Pinel. Cela permet à certains locataires de sortir du parc social pour laisser la place à d’autres.
Pour ce qui est des investisseurs en Pinel, ils sont, en moyenne, des actifs des classes moyennes et moyennes supérieures en milieu de carrière : selon la Cour des comptes, les trois-quarts d’entre eux ont un revenu inférieur à 70 000 € par an. Selon le Crédit Foncier, l’investisseur dans le locatif a en moyenne 45 ans, il vit majoritairement en couple et dispose d’un revenu de 71 000 €. Selon une étude de la FPI, les investisseurs en Ile-de-France sont à 86 % des primo-investisseurs. Ils investissent pour la première fois. « Sans incitation fiscale, beaucoup de ces ménages n’investiraient pas dans l’immobilier, faute d’une rentabilité suffisante, mise à mal par la fiscalité », estiment les promoteurs. 

Les investisseurs en Pinel sont-ils suffisamment contrôlés ? 


La Cour des comptes a récemment critiqué le manque de contrôle par l’Etat du respect des contreparties de l’avantage fiscal : respect de l’engagement de location, des plafonds de revenus et des plafonds de loyers. « Ces contrôles sont légitimes, il appartient à l’Etat de les diligenter », rappelle la FPI.

Lire aussi - La Cour des comptes critique le Pinel, les promoteurs réagissent

Pour éviter d’y consacrer des moyens humains disproportionnés, la fédération propose d’utiliser le numérique et l’intelligence artificielle : la déclaration de revenus est faite en ligne, la déclaration de mise en location peut l’être facilement, tandis que la loi Elan a créé le cadre pour la généralisation du bail numérique, propose la fédération.

Combien coûte le dispositif Pinel à l’Etat ?


Un des reproches forts fait au dispositif Pinel est qu’il coûterait trop cher aux finances publiques. D’où la réponse des promoteurs qui rappellent que si « le mécanisme du Pinel induit une perte de recettes d’impôt sur le revenu de 12 % à 21 % par logement, étalées sur un période allant de 6 à 12 ans, il génère en parallèle une recette de 20 % de TVA par logement, à laquelle s’ajoutent des recettes d’Impôt sur les Sociétés et de fiscalité locale et des cotisations sociales générées par les emplois dans la construction ». Sur le plan budgétaire, le Pinel est au moins équilibré, selon la FPI.
Il serait également inexact de dire, comme la Cour des comptes, qu’un logement Pinel coûte aux finances publiques trois fois plus qu’un logement social. « Ce chiffre repose sur un raisonnement contestable, qui rapporte le coût pour les finances publiques à la durée de l’engagement de location. Or on ne peut pas demander à un investisseur particulier de louer un logement sur la même durée qu’un organisme HLM, soit 40 ou 50 ans », explique la FPI. D’autant que les logements Pinel ne disparaissent pas du marché à la fin de l’engagement de location : conservés ou vendus, ils continuent de faire baisser la tension sur le marché dans les zones tendues où le dispositif est en vigueur. 

Quel niveau de loyer pratiquer avec un logement Pinel ?


Les loyers plafonds sont-ils trop proches des loyers de marché ? Voilà une autre idée reçue sur la loi Pinel. Pour rappel, l’investisseur en Pinel doit respecter un loyer plafond, défini par l’Etat, dans chacune des trois zones où le Pinel est en vigueur : A bis, A et B1. Des loyers plafonds du Pinel ont été fixés pour être théoriquement inférieurs d’environ 20 % au loyer de marché. Quand ce n’est pas le cas, la FPI rappelle, que les préfets et donc l’Etat peuvent prendre des arrêtés de modulation pour corriger localement les plafonds de loyers. C’est déjà le cas dans le Genevois français par exemple. « C’est donc à l’Etat, régulateur du système, qu’il appartient de garantir localement cette corrélation entre loyer plafond et loyer de marché », conclut la fédération. 

Le dispositif Pinel est-il risqué pour les investisseurs ? 


Comme tout investissement ou placement, l’investissement locatif comporte une part de risque : ne pas trouver de locataire, ou à un loyer trop faible pour être rentable, ne pas pouvoir revendre le bien. Par le passé, certaines incitations fiscales à l’investissement locatif, comme le « de Robien », trop ouvertes, ont pu générer des difficultés pour certains investisseurs, consent la FPI. Instruit par cette expérience, le législateur a resserré le dispositif pour aboutir à un Pinel beaucoup plus sécurisé, selon la fédération.
Ainsi, le dispositif Pinel est désormais calibré pour les zones tendues où les besoins locatifs sont les plus importants. Ensuite, les plafonds de loyers définis par l’Etat ont été revus à la baisse, pour dissiper les ambiguïtés sur la rentabilité de l’investissement dans certaines communes. Exemple entre 2009 et 2017, le loyer plafond de la zone A a baissé de 9 €, celui de la zone B1 de 5 € pour éviter les effets d’aubaine. Enfin, les obligations d’information des investisseurs sur les risques associés à la défiscalisation et à l’investissement locatif ont été renforcées. 

Le dispositif Pinel conduit-il à construire des logements neufs « hors marché » ? 


Les logements Pinel, dont les loyers sont plafonnés dans les zones tendues, présentent peu de risques de vacance locative. De plus, l’investisseur ne conserve l’avantage fiscal que s’il loue son bien. Le système est donc vertueux, puisqu’il conduit l’investisseur à choisir les villes où la demande existe. L’investissement locatif a été plafonné à 300 000 € et la défiscalisation à 10 000 € par an. Cela correspond au maximum à un appartement de 85 m², de trois ou quatre-pièces, à 3 500 €/m² en régions ou à un appartement de 66 m² à 4500 €/m² en région parisienne. Les logements de taille plutôt modeste ainsi produits correspondent à la demande d’une partie de la population : jeunes ménages, actifs mobiles, étudiants en colocation, décohabitants... Pour mémoire, en 50 ans, la taille moyenne des ménages français est passée de 3,1 à 2,25 personnes. 

La loi Pinel concurrence-t-elle le logement social ? 


La loi Pinel est tournée vers la production de logements intermédiaires, rappelle la FPI. Il ne concurrence donc pas le logement social, mais le complète, en facilitant le parcours résidentiel des ménages. D’ailleurs, des opérateurs de logement social eux-mêmes produisent du logement intermédiaire, sous la forme du « Pinel institutionnel ».
Pour rappel, le dispositif Pinel est un outil de politique publique qui produit ce pour quoi il a été créé : c’est-à-dire « des volumes importants, entre 50 à 60 000 logements neufs par an, de qualité en zones tendues, loués à des ménages des classes moyennes à des loyers intermédiaires entre le logement social et le marché libre ». « Contrairement à d’autres aides publiques, centrées sur la redistribution comme les APL, le dispositif Pinel est une aide directement orientée vers la production, et qui facilite le parcours résidentiel des ménages dans les zones tendues », conclut la FPI. 

Le dispositif Pinel crée-t-il de la vacance dans le parc locatif existant ? 


La FPI l’accorde : il est possible que ce phénomène ait joué sous les régimes antérieurs de l’investissement locatif comme le de Robien ou le Scellier…, quand il était applicable dans des zones où le marché pouvait être déprimé, et où des logements locatifs neufs à loyers maîtrisés pouvaient concurrencer un parc existant plus ancien et de moindre qualité.
Recentré sur les zones les plus tendues, le dispositif Pinel joue un rôle-clé pour les locataires du secteur libre qui n’y trouvent pas de logement social. Il est désormais complété dans une partie des zones moins tendues, par un nouveau dispositif d’investissement locatif, centré sur la rénovation et l’amélioration de logements anciens ; le « Denormandie ancien », qui doit permettre de lutter contre la vacance locative dans les communes concernées en remettant sur le marché des logements rénovés. 


Pourquoi l’Etat veut encadrer les honoraires des commercialisateurs de logements Pinel ?


Les honoraires des intermédiaires qui commercialisent des logements Pinel sont-ils excessifs ? Voilà une ultime critique envers l’univers du dispositif Pinel. L’intervention d’intermédiaires : conseillers en gestion de patrimoine, conseillers financiers… est positive, précise la FPI, parce qu’elle permet de drainer de l’épargne vers l’immobilier et, lorsqu’elle est de qualité, d’apporter aux investisseurs un accompagnement et des conseils. « Les honoraires sont la contrepartie de cet accompagnement », ajoute la fédération des promoteurs immobilier, Si le législateur a souhaité plafonner ces honoraires, à travers un mécanisme qui doit encore être précisé par un décret d’application, la FPI consent qu’a minima, et « dans un esprit de transparence, le montant de ces honoraires soit porté à la connaissance des investisseurs ». 


Pourquoi certains veulent en finir avec le dispositif Pinel ?


En conclusion, à la question, faut-il en finir avec l’encouragement fiscal à l’investissement locatif ? La réponse de la FPI est sans appel. « Si le marché a besoin d’incitations fiscales pour attirer des ménages investisseurs, c’est pour remédier aux dysfonctionnements durables du marché locatif privé ». Pourquoi, sinon, existent-ils des dispositifs fiscaux à l’investissement locatif aux particuliers depuis 1984 ? « Une fiscalité excessive, un déséquilibre trop fort dans la relation bailleur-locataire, une trop grande incertitude réglementaire et fiscale, une absence d’investisseurs institutionnels », voilà ce qui explique cette nécessité d’avoir un système de soutien à l’investissement immobilier. « Si ces problèmes étaient résolus, le besoin d’incitation se réduirait de lui-même », estime la FPI.
« Supprimer l’investissement locatif ce serait perdre non seulement l’essentiel des ventes faites aujourd’hui sous ce régime, mais aussi beaucoup de ventes aux accédants et de ventes en bloc, faute pour les opérations mixtes, de plus en plus nombreuses, notamment sous l’effet de la loi SRU, de pouvoir sortir de terre ». Pour preuve, entre 2010 et 2012, le taux de la réduction d’impôt du dispositif Scellier a été ramené de 25 à 13 %, ce qui a entraîné la perte de près de 30 000 logements neufs par an. Quid de l’impact d’une suppression totale du dispositif ? S’interroge en conclusion la FPI.
Par Rédaction

Tags investissement immobilier, investissement locatif, FPI, dispositif Pinel, loi Pinel

Partager sur :

Autres les plus récentes

L'administration fiscale a publié les derniers plafonds de revenus des locataires éligibles au dispositif Pinel pour 2019.
A qui pouvez-vous louer votre investissement Pinel ?
Les nouveaux plafonds de ressources du dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif viennent d’être publiés. Ils permettent de savoir à qui un investisseur pourra louer son logement Pinel en 2019. Revue de détails.  - 09/04/2019
Une étude de CBRE montre que les investisseurs du monde entier sont davantage séduits par l'immobilier résidentiel en 2019. | Fotolia
Les investisseurs pros plébiscitent l’immobilier résidentiel
Pour la première fois, l’investissement dans l’immobilier résidentiel fait jeu égal avec le bureau auprès des investisseurs du monde entier. Explications.  - 22/03/2019
Les plafonds de loyer de la loi Pinel sont revalorisés de 1.25 % en 2019, voici comment calculer les nouveaux loyers Pinel. | Stocklib
Hausse des plafonds de loyer Pinel en 2019
Les plafonds de loyer Pinel ont été revalorisés de 1.25 % en 2019. De quoi mieux assurer la rentabilité d’un investissement Pinel dans l’immobilier neuf. Découvrez ici comment calculer un loyer Pinel.  - 21/03/2019
Les investisseurs Pinel ont un délai supplémentaire, soit jusqu'au 15 mars 2019 pour authentifier leur acquisition en zone B2. | Fotolia
Deux mois encore pour investir en Pinel en zone B2
Un ultime délai a été accordé au dispositif Pinel en zone B2… Les investisseurs ont désormais jusqu’au 15 mars 2019 pour valider leur acquisition Pinel devant un notaire. Explications.  - 08/01/2019

Plus d'actualités

Investissement loi Pinel

carte programmes neufs France Immobilier neuf Centre Immobilier neuf Limousin Immobilier neuf Auvergne Immobilier neuf Bourgogne Immobilier neuf Ile-de-France Immobilier neuf Picardie Immobilier neuf Nord pas de Calais Immobilier neuf Haute Normandie Immobilier neuf Champagne Ardenne Immobilier neuf Lorraine Immobilier neuf Alsace Immobilier neuf Franche-Comté Immobilier neuf Rhônes-Alpes Immobilier neuf Provence-Alpes-Côte-d'Azur Immobilier neuf Languedoc-Roussillon Immobilier neuf Midi-Pyrénées Immobilier neuf Aquitaine Poitou Charentes Immobilier neuf Pays de la Loire Immobilier neuf Basse Normandie Immobilier neuf Corse Immobilier neuf Bretagne Immobilier neuf Dom-Tom

Sélectionnez la région que vous souhaitez consulter

Les infos de la loi Pinel

Dispositif Pinel : en finir avec les idées reçues Dispositif Pinel : en finir avec les idées reçues

Les promoteurs immobiliers en ont ras la truelle des idées fausses qui circulent contre le dispositif Pinel de soutien à l'investissement locatif. Face aux...

bot