Comment investir avec la loi Pinel en outre-mer ?

Investir dans l’immobilier neuf dans les DOM-TOM grâce au dispositif Pinel est encore plus avantageux qu’en métropole. Explications pour investir en loi Pinel outre-mer.

Si le dispositif Pinel séduit déjà bon nombre d’investisseurs en métropole, la loi Pinel en outre-mer est également très intéressante pour investir dans l’immobilier neuf. En effet, ce dispositif de soutien à l’investissement locatif bénéficie d’avantages supplémentaires à la formule en métropole. Voici comment réaliser un investissement Pinel en outre-mer en 2024. 

 

La loi Pinel outre-mer, c’est quoi ?

 

La formule de la loi Pinel dans les DOM-TOM reprend les mêmes bases que le dispositif Pinel en métropole, sauf qu’elle permet d’obtenir une réduction fiscale encore plus avantageuse. Le dispositif Pinel outre-mer remplace donc la loi Duflot dans les DOM-TOM depuis le 1er septembre 2014. Découvrez ici toute l'actualité de la loi Pinel.

La loi Pinel outre-mer a le même but : soutenir la production de logements neufs intermédiaires dans les territoires ultra-marins qui ont un grand besoin de logements pour les classes modestes et moyennes, privées du marché locatif libre. C’est pourquoi le dispositif Pinel DOM-TOM reprend les mêmes codes qu’en métropole.

 

Qu'est-ce que la loi Pinel outre-mer ?

 

La loi Pinel outre-mer permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier outre-mer et de bénéficier de réductions d’impôt. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel outre-mer, il faut investir dans des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans les territoires ultra-marins tels que la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion ou encore Mayotte.

Pour le propriétaire bailleur en Pinel outre-mer, il s’agit de conserver un bien et le maintenir en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, de quoi permettre la constitution d’un patrimoine immobilier tout en allégeant la pression fiscale. Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel outre-mer, il faut donc respecter un plafond de loyer et un plafond de revenus pour le locataire, tout en s’engageant à louer le bien durant au moins six ans.

 

Les avantages de la défiscalisation Pinel dans les DOM-TOM

 

Premier atout et non des moindres de la loi Pinel DOM-TOM, l’avantage fiscal est plus important en outre-mer qu’en métropole. La réduction d’impôt varie comme en métropole selon l’engagement de la durée de location, entre 6 / 9 ou 12 ans, mais elle atteint jusqu’à 32 % du prix d’acquisition, plafonné à 300 000 € et avec un prix maximal de 5 500 €/m². Ce bonus fiscal peut donc atteindre 96 000 € sur 12 ans, soit jusqu’à 8 000 € par an. Dans le détail, cela représente :

- un avantage fiscal de 23 % sur le prix d'achat de votre logement Pinel pour un engagement de location de 6 ans.
- une réduction d’impôt de 29 % sur le montant de l’investissement pour un engagement de location de 9 ans.
- un bonus fiscal de 32 % sur le prix d'acquisition de votre appartement pour une mise en location de 12 ans.

En comparaison, la réduction d’impôt de la loi Pinel Métropole peut aller jusqu'à 2 % par an jusqu’à 9 ans, puis 1 % par an pour 12 ans d’engagement de location. Cela représente donc un bonus fiscal allant jusqu'à 12 % pour une durée minimale de location de 6 ans, soit jusqu’à 6 000 € par an ; 18 % pour un engagement de location de 9 ans ; 21 % pour 12 ans de location.

 

La loi Pinel+ DOM-TOM

 

Comme en métropole, la loi Pinel a été prorogée jusqu'à fin 2024 mais avec de nouvelles conditions d'application. Depuis le 1er janvier 2023, entre en vigueur la loi Pinel+, c'est-à-dire que pour profiter des meilleurs avantages fiscaux, cités ci-dessus, il va falloir soit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit offrir de meilleures performances énergétiques et de meilleures qualités d'usage (superficie minimale par typologie de logement, surface minimale des espaces extérieurs type balcon, double orientation à partir du trois-pièces). 

Sinon, les réductions d'impôt seront abaissées. Pour 2024, en Pinel outre-mer classique, l'avantage fiscal est de 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour un engagement de 9 ans et 25 % pour 12 ans de mise en location, avant la disparition complète du dispositif actée pour 2025.

Autre avantage, les investissements immobiliers en Pinel outre-mer permettent de dépasser le plafond des niches fiscales : 18 000 € contre 10 000 € par an pour les autres dispositifs de défiscalisation.

Lire aussi - Comment calculer la réduction d'impôt Pinel ?

Bonus : investir dans un logement Pinel en outre-mer, c’est aussi la possibilité de se constituer un patrimoine en vue de la retraite. Une fois les engagements de location réalisés, l’investisseur peut tout à fait occuper le bien pour son propre compte.

Comme pour la loi Pinel classique, le dispositif Pinel outre-mer concerne uniquement les logements neufs ou assimilés, et économes en énergie, conformes aux réglementations environnementales en vigueur. Comme toujours en matière d’investissement locatif, en métropole comme dans les DOM-TOM, l’investisseur doit d’abord porter son attention sur l’emplacement où il souhaite acheter pour louer. Le second critère majeur est financier : il porte sur le prix et le rendement locatif du bien. A noter que l’effort d’épargne mensuel consenti pour l’acquisition du bien est ensuite atténué par la réduction fiscale et les loyers perçus, détaillent les spécialistes.

 

Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane... où acheter un logement neuf en Pinel outre-mer ?

 

Les Départements et Territoires d’outre-mer concernés par le dispositif Pinel sont nombreux : Guadeloupe, Martinique, île de la Réunion, la Guyane, Mayotte mais aussi Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française et les îles de Wallis et Futuna. Lire aussi - Où investir en loi Pinel ?

A noter que les logements éligibles au Pinel DOM-TOM doivent répondre à des niveaux de performance thermique et énergétique spécifiques. 

 

Les contreparties d’un investissement Pinel DOM-TOM

 

Comme en métropole, la réduction d’impôts est possible en contrepartie d’un engagement de location du bien immobilier durant 6 ans minimum, prolongeable de deux fois, trois ans. A cela s’ajoute également le respect de plafonds de loyers et de plafonds de ressources pour le locataire qui doit occuper le bien au titre de sa résidence principale. Des plafonds qui diffèrent de la métropole pour s’adapter aux spécificités ultra-marines. Découvrez ci-dessous les conditions de location d'un investissement Pinel outre-mer.

 

Le plafond de loyer 2024 du régime Pinel outre-mer

 

Ainsi, le dernier plafond de loyer connu pour les départements d’outre-mer comme la Guadeloupe est de 10.74 €/m². Dans les territoires et collectivités d’outre-mer comme la Nouvelle-Calédonie, le plafond de loyer à respecter en 2022 était de 12.87 €/m², en attendant la mise à jour officielle pour 2023.

 

Plafond de loyer - Rappel Pinel Outre-Mer 2022
Martinique / Guadeloupe / Guyane / La Réunion Saint Barthélemy / Saint Martin / Mayotte	Nouvelle-Calédonie / Polynésie Française / Saint Pierre et Miquelon / Iles Wallis et Futuna
10.74 €/m²	12.87 €/m²

 

Conditions de location d'un achat Pinel DOM-TOM

 

Dans le même temps, les locataires doivent correspondre à un certain niveau de ressources. L’investisseur pourra louer à un célibataire ne gagnant pas davantage que 29 079 € par an en Guadeloupe, soit plus de 2 423 € par mois.

Lire aussi - A qui louer son logement Pinel ? A quel montant de loyer ?

Plafond de ressources des locataires - Rappel Pinel Outre-Mer 2022
Composition du ménage locataire	Martinique / Guadeloupe / Guyane / La Réunion Saint Barthélemy / Saint Martin / Mayotte	Nouvelle-Calédonie / Polynésie Française / Saint Pierre et Miquelon / Iles Wallis et Futuna
Personne seule	29 079 €	31 199 €
Couple	38 834 €	41 662 €
Personne seule ou couple  + 1 enfant à charge	46 700 €	50 101 €
Personne seule ou couple  + 2 enfants à charge	56 377 €	60 484 €
Personne seule ou couple  + 3 enfants à charge	66 320 €	71 151 €
Personne seule ou couple  + 4 enfants à charge	74 742 €	80 185 €
Majoration pour personne à charge complémentaire	+ 8 342 €	+ 8 949 €

 

Conseil pour investir dans un programme immobilier Pinel outre-mer

Avant de vous lancer dans un investissement Pinel outre-mer, il est préférable de trouver des partenaires sur place pour gérer au mieux les aléas locatifs. « Investir en Pinel outre-mer pour un Français habitant la métropole, c’est aussi prendre l’engagement de mettre en location pendant au moins 6 ans un logement à près de 7 000 km de son domicile. Nous conseillons à nos investisseurs, même si pour la plupart, ils sont des attaches familiales ou amicales dans les départements outre-mer, de s’entourer de gestionnaires performants pouvant les accompagner pour la réception, la mise en location, puis la gestion locative, avec ou sans garantie loyers impayés de leur bien », souligne un spécialiste de l’investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM. Il faut en effet s’entourer de gestionnaires qui ont l’expérience de programmes neufs en outre-mer, et s’assurer ainsi d’opérations permettant d’obtenir une demande locative quasi-continue.

Voilà de quoi se lancer dans un investissement Pinel en outre-mer et obtenir l’un des meilleurs niveaux de défiscalisation immobilière.

Par Céline Coletto