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Edition du 27/11/2020
Mise à jour le 18/12/2023

Changement : à quoi va ressembler la loi Pinel en 2024 ?

loi pinel 2024
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel connait deux versions d'application concomitantes : le Pinel classique ou le Pinel plus.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été prorogé jusqu’à fin 2024 ; mais à quoi va-t-il ressembler en 2024 ? Eléments de réponses grâce aux différentes lois de finances votées chaque fin d'année. Tout pour en savoir plus sur la loi Pinel 2024 pour réaliser un investissement locatif.

La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui permet aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement immobilier neuf. En 2024, la loi Pinel sera toujours en vigueur et les contribuables pourront toujours profiter de ses avantages fiscaux. Cependant, plusieurs modifications ont apportées à ce mécanisme, notamment en ce qui concerne les conditions d'éligibilité et les taux de réduction d'impôt.
La loi Pinel, mécanisme fiscal de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, sera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024, selon la Loi de Finances 2021. Mais alors qu'est-il prévu pour la loi Pinel 2024 ? Voici aussi comment en savoir davantage sur la nouvelle loi Pinel+.
 

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

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Dispositif de défiscalisation Pinel : une nouvelle définition

 
Après une phase de concertations et d’échanges avec les professionnels du bâtiment et de l’immobilier pour évoquer la pérennité du dispositif, la loi Pinel a donc bien été prorogée jusqu'au 31 décembre 2024. De quoi apporter de la visibilité au secteur de la promotion immobilière.
En effet, depuis sa création en 2014, les investissements Pinel représentent la moitié des appartements neufs construits par les promoteurs immobiliers, soit entre 35 000 et 40 000 logements neufs par an, déclarés ainsi auprès de l’administration fiscale. Difficile du coup pour le gouvernement de supprimer ce gros coup de pouce fiscal dont l’impact est indéniable sur la construction de logements neufs en France.
Le gouvernement a donc prolongé à l’identique la loi Pinel en 2021 et en 2022, c’est-à-dire avec une réduction d’impôt jusqu’à 6 000 € par an pour l’acquisition puis la mise en location d’un logement neuf Pinel durant six années minimum. Cela peut représenter jusqu'à 63 000 € d'avantage fiscal Pinel au total. Le bénéfice fiscal de la loi Pinel reste donc de 12 % pour six ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, en respectant un plafond de loyer à des locataires sous conditions de ressources.
A compter de 2023 et également en 2024, une nouvelle version entre en application dans l'optique d'améliorer le confort d'usage et la performance environnementale des logements Pinel.
 

Investissement locatif Pinel : mode d’emploi

 
Du côté des pouvoirs publics, la loi Pinel consiste à soutenir la production de logements neufs à louer sur les marchés locatifs tendus, c’est-à-dire les zones A, A bis et B1 du territoire. Il s’agit d’encourager la mise en location d’appartements neufs à des loyers encadrés, pour des locataires sous conditions de ressources. Un investisseur achète un logement neuf et obtient une réduction d’impôt s’il s’engage à le louer en respectant un plafond de loyer et un plafond de revenus pour le locataire. Les plafonds de loyer Pinel étant d’environ 20 % inférieur au marché de la location privée, les plafonds de ressources orientant la location sur les classes modestes ou moyennes, la loi Pinel permet de produire du logement intermédiaire.
Du côté de l’investisseur immobilier, la loi Pinel peut permettre de :
- se constituer un patrimoine dans l’immobilier neuf aux dernières normes techniques et environnementales, sans travaux à prévoir durant une dizaine d’années ; 
- percevoir des revenus complémentaires en vue de la retraite, au moment de la fin de la vie active quand les revenus salariaux s’arrêtent ;
- loger ses proches, ascendants comme descendants ;
- diminuer son imposition grâce au bonus fiscal ;
- récupérer l’appartement Pinel pour soi-même ou le revendre au terme des années d’engagement de location, soit 6 ans minimum.
 

Le régime Pinel recentré sur les appartements neufs 

 
VIDEO - Mode d'emploi pour investir avec la loi Pinel © Trouver-un-logement-neuf.com
A noter que depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel n'est éligible que pour les appartements neufs. Acheter pour louer une maison neuve en Pinel ou faire construire pour louer en Pinel n'est plus permis, conformément aux décisions du précédent budget 2020. 
En revanche, il est toujours possible de réaliser deux investissements Pinel par an. L'avantage fiscal Pinel se calculera sur un prix d'achat plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m².
 
 
Il faut aussi respecter des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour le locataire, qui sont mis à jour chaque année. L'investissement Pinel doit également se situer dans les zones tendues de l'hexagone : zone A, Abis et B1. La zone B2 est exclue du dispositif Pinel, hormis en Bretagne où une expérimentation spécifique est en place. La loi Pinel DOM-TOM s'applique aussi en outre-mer avec des barèmes et avantages dédiés. 
 

Comment fonctionne l'immobilier Pinel en 2023 et 2024 ? Quel nouveau principe ? Quelles règles pour investir ?


Si une version similaire de la loi Pinel s'est appliquée en 2022, une nouvelle définition de la loi Pinel est entrée en vigueur en 2023. Si la loi Pinel 2021 et 2022 n'a pas entraîné de modifications majeures, l’exécutif, via la loi de finances de 2021, a changé le dispositif de défiscalisation immobilière à compter de 2023. Pour toujours bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 € par an pour l’achat d’un appartement neuf mis en location durant au moins six ans, il va falloir répondre à de nouveaux critères d'application du dispositif baptisé Pinel +. La loi Pinel 2023 et 2024 conserve les taux pleins de bonus fiscal si les futurs programmes neufs Pinel respectent « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation », dont les critères ont été définis par décret, c’est-à-dire au-delà de la RE 2020 qui est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
 

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Les conditions du Pinel plus : comment ça marche ? C'est quoi ?

 
Concrètement, pour conserver les niveaux de défiscalisation immobilière du Pinel à taux plein, de nouvelles conditions d'application entrent en vigueur depuis le 1er janvier 2023 avec le Pinel plus.

investissement Pinel 2024
Pour conserver les niveaux de bonus fiscal à taux plein et donc ses atouts pour investir dans le neuf, la loi Pinel 2024 se verdit.
- Le logement sera éligible au Pinel+ s'il est situé dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville, QPV, soit environ 1 500 quartiers dans toute la France.
- Sinon, pour obtenir la déduction Pinel à taux plein, un logement Pinel plus devra respecter le seuil 2025 de la RE 2020, la nouvelle réglementation environnementale en vigueur, ainsi que de nouveaux critères d'usage : surface minimale par type de logement, superficie minimum pour les espaces extérieurs... 
Dans le détail, un studio/T1 devra offrir une surface habitable de 28 m², un deux-pièces devra mesure au moins 45 m², pour un T3 : 62 m², pour un quatre-pièces : 79 m² et enfin, un cinq-pièces devra afficher une superficie habitable de 96 m² minimum.
A cela s'ajoute une surface minimale des espaces extérieurs, type balcon, terrasse, jardin privatif, allant de 3 m² pour un T1 jusqu'à 9 m² pour un T5.
Enfin, autre critère impératif pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel+ : être au moins double orienté à partir du trois-pièces. Retrouver ici dans le détail les critères du Pinel plus
 
 
Loi Pinel plus 2024
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction Pinel+ 12 % 18 % 21 %
 

Pinel plus vs fiscalité Pinel ancien  et déduction Pinel classique 2024 moins attractives

 
Si le logement Pinel ne respecte pas ces nouveaux critères d'usage et de performance énergétique ou s'il n'est pas situé dans un quartier prioritaire de la ville, l'avantage fiscal du Pinel classique sera réduit. Pour la loi Pinel 2023 classique, le bonus fiscal Pinel a déjà été abaissé à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location ; 15 % pour 9 ans ; 17,5 % pour 12 ans. Cela représenterait encore jusqu'à 52 500 € d'avantage fiscal pour un achat immobilier neuf à 300 000 €.
 
 
Loi Pinel 2023
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Taux réduction Pinel 10.5% 15% 17.5%
Avantage fiscal Pinel maximal 31 500 € 45 000 € 52 500 €
Bonus fiscal Pinel jusqu'à 5 250 €/an jusqu'à 5 000 €/an jusqu'à 4 375 €/an
 
Autre tour de vis pour la loi Pinel 2024 avec un avantage fiscal de 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans de location de l’investissement Pinel. De quoi rendre le dispositif moins attractif. 
 
Loi Pinel 2024
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction Pinel 9% 12% 14%
Avantage fiscal Pinel maximal 27 000 € 36 000 € 42 000 €
Bonus fiscal Pinel jusqu'à 4 500 €/an jusqu'à 4 000 €/an jusqu'à 3 500 €/an
 

Loi Pinel DOM-TOM 2024 : à quoi s'attendre ?

 
Comme pour la loi Pinel en métropole, après être restée identique en 2021 et 2022 en termes de taux de déduction Pinel, la loi Pinel outre-mer, à compter de 2023, a vu ses taux de réduction Pinel diminués progressivement pour un investissement en dans les DOM-TOM, d'après le budget 2021. Pour un engagement de location de six ans, le taux est de 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024 ; pour un engagement de location de neuf ans, le taux passe à 26 % en 2023 et 23 % en 2024. 
Par Céline Coletto

Quel intérêt à faire un projet Pinel dès maintenant ? Pourquoi le Pinel s'arrête ? Quelle loi va le remplacer ?

Ceux qui achèteront dès aujourd'hui un investissement Pinel en 2024, n'auront pas à subir la fin du dispositif à compter de 2025. Les investisseurs Pinel conserveront leur avantage fiscal initial durant toute la durée de leur investissement locatif. Comme pour le moment, aucun dispositif de remplacement n'est prévu, vous avez donc tout intérêt à démarrer dès à présent vos recherches pour conclure votre achat pour louer le plus rapidement possible et continuer de profiter des avantages de la loi Pinel avant sa disparition alors qu'elle a largement fait ses preuves ces dernières années.

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